分会时评：房贷新政下互联网金融如何助推房企转型升级

2月2日下午，央行、银监会共同下发通知，调整个人住房贷款有关政策。通知规定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

这是去年年底中央经济工作会议中提出化解过剩产能和房地产去库存后，政府出台的首个对购房者利好的信贷措施。而此前不“限购”的城市中，首套房购买家庭的首付款比例最低为25%；对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，此前最低首付款比例为不低于40%，新政出台后该类家庭的首付款比例下调了10%。此次的新政是一个结构性调整的政策，主要是为了应对当前我国房地产市场结构性不合理问题突出的情况。

另外，受新政影响近日早盘房地产股逆市走强，宝安地产、珠江控股、深物业A、宁波富达、荣安地产强势涨停，天地源暴涨8%，中航地产大涨7%。

其实目前，中国的房地产正经历着一个“结构性衰退”的特殊阶段。一边是一线城市房价“加速赶顶”，个别地方房价如疯牛破栏，新房卖到10万以上也不奇怪。同时，地王纷纷拿地，而拿到的地价却远比周边楼价要高得多。这说明各路资金都在一线城市的楼市中博弈。

而另一边却是三四线城市去库存举步维艰，正因受高库存压力的影响，2015年以来，房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑，房地产投资下降直接拖累经济增长。前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长区间。

此次出台新政策既体现出帮助民众解决居住问题的倾向，也体现出针对性和差异性，比如购买首套房和改善住房的首付比例各不相同。而新政的出台恰恰是为了解决去年12月份中央经济工作会议提出的一个重要任务——“去库存”。

笔者认为，此次新政虽然用降低首付的比例来刺激民众的购买需求，但另一方面政府在政策的制定上也堵住了可能出现的暴涨风险。

新政中要求银行业及其他金融机构，应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。这意味着“风险控制”十分重要，银行不能不顾一切代价扩大房屋贷款，从而导致投机炒作，抬高房价，造成暴涨的态势出现

实际上，银行房贷资金紧张以及整个房产市场低迷，倒逼房地产行业必须有所变化。

    而互联网金融自然而然变成一个切口——先行者率先瞄准的就是购房者的资金来源。房地产企业可以利用新政与互联网金融相融合，实现自身转型升级。

　　粗看中国房产的发展过程中，过去只要能拿到地，就能赚钱，这是最粗放的方式，近两年市场已经发生微妙的变化，尽管中国购房者仍有刚性需求，但扛不住房价那么高，同时政策的收紧让购房者更多是观望，到今天，房产商卖房已经没那么容易。

房产企业越来越借助阿里巴巴、腾讯的用户优势和平台，以及新浪乐居、搜狐焦点等垂直平台，用P2P的方式让房贷资金更容易获得，用众筹方式尝试房产销售，甚至用C2B定制化的方式进行楼盘设计。互联网金融可能是房产行业的新杠杆，以润物细无声的方式影响中国的房产市场。

房产电商正在取代广告，成为公认的房地产互联网主流营销模式，渗透率大幅提高。目前房产电商全行业60亿的规模。在手机APP上，人们已能看到，链家、搜房、易居、中原等中介公司都开发了自己的软件。销售环节的改变，也会影响到开发环节。以前都是房子快上市了才打广告，现在可以在房子设计时就做广告，通过抓取用户、交流反馈来影响设计，这就比较像是定制，所以在产品上市时根本不需要大量广告。

房地产还应该加入或者单独开辟针对互联网的营销公司，而不仅仅是把这些活交给代理公司，或者外包，只有企业自身才是最了解自己产品的，而互联网营销部门，正是为互联网而生的。这个全新的部门，应该围绕结果确定全新的规范、以及流程。有强大的执行力和管理能力，对于互联网的认识，应该更加的接地气。

我国房地产企业可能会需要很长时间来培养互联网思维。互联网思维最先影响的房地产环节。房地产从单纯解决住房需求的住宅提供商转向为个人和家庭的生活、工作、学习、医疗等提供服务为核心发展目标的城市配套服务商。用真正的互联网思维改造房地产，就是对于产业链的拓展。

而中国金融家分会致力于帮助房地产企业转型升级。目前已有大批房地产企业成为了分会成员并成功的实现了企业转型升级。越来越多行业的企业加入到互联网金融的领域中来，不仅极大地丰富了互联网金融的内涵，同时也促进了互联网金融发展的包容性和新奇性，有助于形成多元、多维、充分竞争的互联网金融业态。

中国金融家分会2015年在官网上发布的《互联网金融对房地产行业的影响及应对策略研究报告》中指出，房地产行业暴利已经成为过去时,但是房地产行业仍会是一个比较高润的行业,20%以上年化利率还是可以期待的。房企转型将有四个方向：

一是完全以商品住宅为主的企业可以转型做保障房；二是城镇化的发展带动城市基础设施建设，商业地产的客观需求仍然存在，例如CBD、金融街、城市综合体等；三是新型经济产业区的兴起，将带动产业地产的发展，例如工业园、产业基地等；四是就是解决内需型、消费型的产业，比如旅游地产、养老地产等。

房地产开发商应该顺应潮流，在这四类需求中寻求一种合理的转型.房地产企业转型升级必须要有一流的金融学家指导, 只有在金融学家的指导下通过金融创新帮助地方政府建立产业基金,打造产业集群,让地方经济可持续发展。另外，在金融学家的指导下帮地方政府运用金融工具解决可持续发展的产业链,房地产企业才能有发展空间,当地方政府的产业链形成后,房地产企业就可以在商业地产、工业地产、住宅地产、旅游地产等全方位发展。

    中国金融家分会主席宏皓是著名金融学家﹑融资专家，中国金融家分会首席金融学家、中国金融家分会主席、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑北京交通大学客座教授、政府、上市公司融资顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作，帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。宏皓教授是中国金融行业里最具影响力的金融实战专家。宏皓教授创建的商业模式可以让中国任何一个行业用10年时间追上发达国家，成为世界上最强大的产业。他表示：“分会的职责是为互联网金融提供服务，打造互联网金融生态圈，理顺各个板块之间的关系，助行业最终形成良好的协同效应。”房地产企业只有依靠中国金融家分会专业的指导，才能有效规避风险，实现新一轮的转型升级。

分会特设四个顾问服务实体经济。顾问主任委员由中国金融行业分会主席宏皓担任，顾问聘任了70位来自各个领域的权威专家，分别来自政府部门、高校、金融机构、权威媒体、国企、上市公司、大型民企等行业权威专家及企业家，跨界交流成为该委员会的特色之一。分会顾问权威专家团的加入可以共同为互联网金融的事业蓬勃长远发展贡献各自的力量，创新设立的“互联网金融与产业升级委员会”，开创了互联网金融促进传统企业转型升级，实现“产融一体化”的新篇章。

中国金融家分会的在线注册的成员单位突破1350家。成员单位来自互联网金融产业链，包括：支付、互联网金融门户、互联网信息技术、P2P、众筹、政府产业园区、国企、央企等实体企业。中国金融家分会的成员单位不局限于互联网金融企业，而是以实现平台最大功能化为目标。分会自成立至今已顺利举行五次成员单位集中学习，五次成员大会的成功举办，使得现场共促成514笔交易，为多家实体企业提供投融资支持，可谓是中国最高效的投融资对接的会议。

中国金融家分会作为领先于其他行业分会的市场化金融分会，为房地产企业的发展提供多元化的服务，以促进各企业在新常态经济形势下进行弯道超车。在政府、房地产企业与互联网企业以及金融机构之间发挥投融资平台的作用，房地产企业转型升级，通过金融创新工具为房地产企业提供各项增值服务，使其健康、稳定、可持续发展。