《用数字经济新模式拯救万达等房企》研究报告发布

《宏皓用数字经济新模式拯救万达等房企》的研究报告

现在爆雷的房企业持续增加，从恒大到碧桂园，再到央企远洋地产，这么多房企业的爆雷是整个房地产行业深陷困局，万达同样也是深陷困局，如何拯救万达等还没有倒下的房地产企业，中国数字经济之父宏皓发布了，宏皓运用数字经济拯救万达等房地产企业的研究报告。
现在90%的房地产企业陷入困局，早在2017年宏皓就多次在头条上写文章让所有的房地产企业卖光房产跟着宏皓一起向金融地产转型升级，可惜大部房地产企业听不懂，导致后来大量的房地产企业深陷困局。房地产行业旧的商业模式早在2016年就结束了。所有的房地产企业只有运用宏皓创建的金融地产模式才能生存和发展。而金融地产与数字化产业集群是密切相关的，或者说没有数字化的产业集群就没有金融地产，这是为什么不管多大的房地产企业凭自已的能力根本无法实现转型升级的真实原因，所有的房地产企业不知道什么是数字化产业集群， 更不明白什么是金融地产模式。现在的时代背景下房地产行业必须转型升级，房地产企业转型升级的唯一方向只有金融地产。

第一  数字经济时代房地产行业如何转型升级
金融地产，是与房地产活动有关的一切金融活动。 金融地产是靠资本运作、依托多元化投资增值的房地产活动。特点：从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。盈利特性：赢利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚。资金需求：资金需求较高，流动性要求强。核心能力：融资能力，资产管理能力，投资分析能力。发展趋势：国外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，随着市场发展前景宽阔，是房地产行业转型升级的必经之路。房地产业和金融业等相关产业的融合发展，是市场变革的一个大趋势。
一、房地产金融化已成大趋势
过去十年，房地产企业的融资方式经历了三个阶段：由早期单纯靠银行，之后靠信托，到现在是一个大融资时代。
这大大促进了房地产企业的金融化。之前房地产就是房地产，房地产的老板全是一些非金融出身的，关系比较强，胆子比较大，资源比较多。现在不再是开发商主导房地产，而是金融在主导这个行业，这个趋势已经是越来越清晰了。
过去以商业银行贷款为主，信托为辅，现在随着信贷资产证券化的开启，各种金融创新工具的应用，包括最新的互联网金融，都为地产金融发展创造了巨大发展机遇，金融地产时代已经来临。
二、什么是商业模式
商业模式概念的核心是价值创造。商业模式，是指企业价值创造的基本逻辑，即企业在一定的价值链或价值网络中如何向客户提供产品和服务、并获取利润的，通俗地说，就是企业如何赚钱。
商业模式创新是指企业价值创造提供基本逻辑的变化，即把新的商业模式引入社会的生产体系，并为客户和自身创造价值，通俗地说，商业模式创新就是指企业以新的有效方式赚钱。新引入的商业模式，既可能在构成要素方面不同于已有商业模式，也可能在要素间关系或者动力机制方面不同于已有商业模式。
三、什么是未来成功的商业模式
创新性地将内部资源、外部环境、盈利模式与金融创新工具有机结合，不断提升自身的盈利性、协调性、价值、风险控制能力、持续发展能力与行业地位，并且不能简单地拷贝或复制，还必须通过不断修正才能保持企业持久的生命力。  
四、什么是互联网思维
在互联网对生活和生意影响力不断增加的大背景下，企业对用户、产品、营销和创新，乃至整个价值链和生态系统重新审视的思维方式。利用互联网使用者习惯，遵循互联网的社会规则，基于传统行业产品本质，使用互联网技术、用极致的态度创新改造本行业产业链的规则，快速的形成口碑传播，达到符合互联网用户的认同的颠覆性改造。
五、房地产的互联网思维是什么？
房地产从单纯解决住房需求的住宅提供商，转向为个人和家庭的生活、工作、学习、医疗等提供服务为核心发展目标的城市配套服务商,以及运用金融工具推动地区经济转型升级的综合服务商。
六、金融地产的定位：城市发展与产业升级服务商
企业使命
打造数字化产业集群，推动地区经济持续健康发展，建设美丽城市，使所开发的区域经济发展、社会和谐、人民幸福。 
企业愿景
成为全球城市发展与产业升级的引领者。
秉持“以产业兴城市、打造数字化产业集群、推动地区经济转型升级、建设美丽城市、城市与产业共同发展”的系统化发展理念，采用“政府主导、银行参与、企业运作、合作共赢”的市场化产业基金运作机制，打造“地区数字化产业集群、培育地区经济增长点、建设生态环境优美”的新城市、“产业链鲜明、绿色生态、美丽宜居”产业城市，为所在区域提供产业可持续发展的全流程综合解决方案。
七、数字化产业集群解决方案
中国经济经过40年的粗放式快速发展后，正面临巨大的经济发展瓶颈：品牌、技术、资源。这是所有发展中国家经济发展到一定程度必然会遇到的问题。如何突破中国经济发展的瓶颈，只有运用金融工具对企业进行升级转型才能突破中国经济发展瓶颈，正确运用金融工具以其创新的思维和盈利模式才能解决当前企业发展的困局。
以当地企业或适合地区发展的产业为基础，帮助地方政府招商引资，打造产业链,形成各地的数字化产业集群。不仅投资给该地区需要融资的企业，更重要的是帮助产业链上的企业成长：推动企业技术创新, 提高盈利能力，打造地区数字化产业集群企业核心竞争力；引导地区优势行业的企业发展，推动地区资源和产业转型升级和优化发展，从而扶持优秀的企业上市，以产业基金和金融创新平台为资本纽带，通过向优势行业的企业注入资本，重塑商业模式,解决企业发展难题等一系措施打造数字化产业集群。

第二  如何运用金融地产打造数字化产业集群
首先，是产业模式重塑。房地产形式是产业，本质却是金融。金融深刻改变房地产的全新时代正在势不可挡地到来。如今普通的拿地方式也越来越困难，通过帮地方政府打造数字化产业集群的模式和政府合作。金融地产的核心是：与地方政府合作，通过市场化的产业基金，帮地方政府打造数字化产业集群，让房地产公司拿到大量的房地产开发总承包, 通过产业基金打造产业链，量身定制生产各类房地产项目，将房地产商业模式重塑。这样打造的地产数字化产业集群才能有高利润率，才能成为新的经济增长点和利润点，才能得到社会的认可和更多机构的支持。
其次，运用产业基金打造产业链
产业投资基金是市场经济中一种重要的融资方式，最早产生于英国，发展于美国，在国外已经经历了100多年的发展历史。目前全球基金市场总值达3万亿美元，与全球商品贸易总额相当，已成为发达国家非常成熟的融资方式之一。
我国产业基金 
2015年政府引导基金呈现井喷式增长，从中央到地方引导基金设立如雨后春笋快速增长。截至2022年底，国内共成立2680只政府引导基金，基金规模达9.18万亿元。
用产业基金打造数字化产业集群 
在流动性过剩的今天，谁会运用金融创新的工具，大量的资金必然会流向谁。地方政府与企业运用产业基金整合资源、技术、人才为企业所用，为地区经济发展所用，将企业打造成为行业大品牌，形成企业的核心竞争力，帮地方政府打造地区产业集群，成为地区新的经济增长点.
运用产业基金,让房地产公司拿到大量的房地产总开发,根据当地产业发展逐步从产业链到产业集群的打造；然后再通过帮助产业链上的企业重塑升级商业模式后，帮助数字化产业集群上的企业解决资金、品牌、市场、人才培养、资本运作等一系列发展难题。地区数字化产业集群就成为高利润的平台，金融地产就成为最大的获利者.
其三，与地方政府共建产业基金平台整合资源为我所用
产业基金不是单纯为融资而设立的一种融资途径，而是产业基金是为政府提供了未来经济增长的一种新的模式，在此模式下才可以挖掘出各地区的新的经济增长点。
产业基金帮地方政府搭建了一个多元化的融资平台，根据不同产业的实际需求，通过产业基金的不同组成形式，实现对潜力增长产业的最大扶持。通过产业基金帮助产业转型升级，以基金为资本纽带，扶持优秀的企业上市，使企业成为全国同行业中的龙头企业；同时也推动了城市化的发展。
产业基金是通过市场化手段解决资金的筹措，而非过去的一直使用的增加政府财政负债的资金筹集模式，而且只要政府可以管理好基金，选择有潜力投资的产业，还可以为政府带来持续的财政收入，改变过去大多需要依赖土地财政的地区经济发展模式。
产业基金有利于地区的招商，形成产业集群。产业基金一期、二期到无数期的融资过程整合各种要素：人才、技术、资源、资金、市场要素、品牌宣传等为本地区所用。通过产业基金持续的融资和投资引导众多的商家到本地区来投资,从中可以筛选挖掘价值企业进行投资，同时也为产业基金的投资者获得持续的回报。
其四，为企业建立多渠道的融资平台
产业基金融资金额巨大，资金使用期限长，为企业提供了多元化，多渠道的融资方式，同时在推动企业产业转型升级和优化发展方面发挥更大的作用。扶持企业上市；以基金为资本纽带，通过向企业注入资本，让其上市并成为国内行业龙头企业，为企业提供资本运作，使得企业能从地区变成全国/全球的行业龙头企业。在流动性过剩的今天，谁会运用金融创新的工具，大量的资金必然会流向谁。企业运用产业基金整合资源、技术、人才为企业所用，打造成为行业大品牌,形成企业的核心竞争力。
其五、中国城市发展与产业升级的方法
1、 寻求产业协同与地产运营的螺旋式上升
产业地产四个字可以进一步拆分，一个是产业，一个是地产，当然，还有一个很重要的主体不可忽略，那就是政府。我们从不同主体来看，本质上讲，产业寻求的是协同和资源获取，一方面寻求产业区域内部的协同，比如产业链的高效合作，另一方面追求依托于区域背书获得外部资源，比如政策条件的优惠、区域背书获得资金的支持等等。另一个角度，产业地产在一定程度上是产业汇集产生的规模效应，能够极大提升产业区域这个自组织的内部高效运作和资源分配，也能利用自身的品牌和规模获得强大的议价能力。
而从地产角度讲，金融地产实际上要服务于产业，那么如何更好地发挥地域的规模效应就要依靠强大的规划能力和设计能力。同时，更为重要的是如何招商引资，强大的招商能力是连接政府和开发商的强大链条。
2、 金融地产与住宅地产存在本质的区别
虽然从时间上来看，金融地产是承接住宅地产发展成熟后的产物，但两者其实相似度上并没有什么交集。我们说，金融地产的产生源于两个方面的需求，一个是城市化的发展导致资源外溢，另一个是承接经济转型。这就要求：（1）金融地产依附于核心城市高度的经济发展条件和人口密度；（2）高度开放的市场经济环境是根本支撑；（3）一定的产业资源优势和交通优势决定了产业地产属性和形态。比如浙江的乌镇依托于杭州上海，依托自身资源并承接部分研究职能，成为互联网产业小镇。
从另一个方面来看，住宅地产实际上是资产定价，而金融地产实质上是金融产品定价，或者说是投资定价。住宅主要依靠供需关系，而产业地产则是一个持续经营获得收益的工具。也就是说，住宅地产强调的是资金的快速回款，因此住宅开发商一般非常关注两个指标，一个是IRR（内部收益率），一个是滚动回款周期，前者兼顾了收益率和销售率，后者则是对资金链的强把控。而产业地产说白了是运营增值，获取稳定收益的生意，更加关注EBITDA，或者说经营性净现金流。
3、 运营为王，衍生两种路径
随着住宅地产和商业地产市场的天花板逐步明朗，传统地产商纷纷挺进产业地产。比较典型的两类代表一个是传统住宅开发商万科，一个是早期就明确定位坚持做产业新城的华夏幸福。不同的是前者是将产业地产作为自身转型做存量经营的布局的一部分，后者则专注于做这个。
而在产业地产运营方向上，两类企业也有着比较明显的倾向性。先来讲万科，万科作为住宅地产的一哥，一直以优质的产品和服务为核心竞争力。万科这两年做的产业地产项目也都非常优质，比如深圳的前海公馆和广州恩宁路旧改，前者还联合鹏华基金发行了首个类公募Reits，实现了房地产金融创新和资金快速回流，同时打造了一批优质的特色产业地域。从项目的选择上可以看出，万科的产业地产更多的聚焦于比较核心的地段和城市更新上，着重运营地段的增值和物业服务，这样做的优点是项目普遍比较优质，也能打出万科自身在产业地产的品牌效应，不过缺点也很突出，项目获取难度普遍较大，而且万科似乎也意识到招商能力的不足，扩张冲动并不强。华夏幸福采取的是农村包围城市的策略，只是华夏幸福招商的能力太弱，再加上华夏幸福不懂金融地产才导致华夏幸福走向破产的边缘。
4、城市发展与产业升级服务商
通俗讲就是“园区+地产”，由于公司是在造城，造城投资巨大，于是用地产来回笼资金，园区地产按照正常来讲，更多的应该是服务园区，服务于在产业园区工作的人，但是实际上在操作过程中有所偏差，除了园区部分企业的高管有实力来购买园区住宅，还有大部分的蓝领工人，当然还有这个城市的本地人和城市周边的其他城市人。
现在住宅地产由黄金十年进入白银十年，商业地产各种广场也出现过剩迹象，所以产业地产大家开始逐渐重视起来。产业地产行业我认为目前大致分为两类，以天安数码城为代表的产业地产商，开发模式还是类住宅，还是需要自己买地建成各种总部综合体等加入产业的概念卖给企业；另外就是苏州工业园，都是在造城，只不过苏州工业园依靠新加坡合作方的支持政府耗费巨资才有了今天牛逼的工业园。但是不管怎么哪一类，由于注入了产业的理念，都需要自身具有强大的招商能力。
城市发展与产业升级服务,就是帮助地方政府打造产业链或产业集群,以成功的产业地产为依托，可以形成产、商、住一体、产城融合的一个片区。

第三  万达如何用金融地产进行升级
一、万达应该如何翻身？
大连万达集团股份有限公司创立于1988年，形成商业、文化、地产、金融四大产业集团，2017年位列《财富》世界500强380名。
万达商业持有物业面积3387万平方米，已开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等207座万达广场。 
万达金融集团旗下拥有投资、资管、保险等公司。然而，万达现在面临的困境是负债4000多亿。从中国首富到负债4000多亿，万达父子该如何翻身？其实仔细分析万达集团的债务是负债4000多亿，但是万集团的资产还有6500亿左右，也就是就说万达集团的负债率在62%左右，这在房地产行业平均负债率80%的情况下还是负债较低的房地产企业。
笔者给万达集团培训过，客观地说，万达集团确实这两年有失误的地方，万达集团投资互联网想做电商赔了几十亿，这个问题出在商业模式上，万达与互联网企业合作建网络电商平台一开始就注定要失败的，做电商万达是没有能力与阿里及京东竞争的，失败是必然的。万达如果做电商商业模式只能是O2O线上与线下结合，发挥万达线下的优势，进而激活万达广场的资产。
万达文旅城项目也是商业模式上没有清晰的盈利点，光有概念没有能赚钱的具体产品。万达金融没有人才，所以，万达的金融空有其名。万达这些问题的背后反映了一个问题，就是万达高层缺乏有能力对公司忠诚的高级人才，万达集团这么大的产业，真正拼命工作的只有王建林一个人，这才万达最大的瓶颈。万达现在最缺的是独挡一面的高级人才，万达集团需一名能力超群的CEO。
万达集团要翻身也不难，向金融地产转型，通过与地方政府合作，帮地方政府打造产业集群，帮地方政府招商引资发展产业，重新树立新的形象，打造资本运作的大平台，将万达集团打造成真正的金融财团。
以参股控股数字化产业集群上的做优质公司来获得更高的利润，依托万达地产和文化产业的优势，在各个地区因地制宜地打造产业集群，按照这种升级后的全新模式，通过产业运作与资本运作相结合，像JP摩根一样的进行产业大整合，王健林不仅能重回首富宝座，成为世界首富也是可能的。常言道：小富靠勤劳、中富靠运气、大富靠智慧。资本运作解决的是赚大钱的问题,是需要大智慧。什么是资本运作？
资本是指企业从事生产经营活动而垫付的本钱.资本是一种稀缺的生产资源,是形成企业资产和投入生产经营活动的基本要素之一。资本运作：是指利用资本市场法则，通过资本管理的技巧性运作或资本的科学运作，实现资本价值大幅增值、效益增长的一种经营方式。 
资本运作是企业利用资本市,使资本更加高效地流动、配置和融合.现代企业追求的是价值最大化,企业管理的核心是资产管理：资产管理的核心是运用资本的杠杆效应和配置资源和功能,运用资产管理的工具和技巧进行资本的博弈。
资本博弈是一个系统工程，是整合各种社会优质资源来为公司发展服务的最佳方式,是用四两拨千千斤的智慧来整合各种优质资源为企业所用,也是企业战略扩张的必要手段。
可以说21世纪的企业家如果不懂资本运作迟早会被淘汰出局。
资本运作的特点:
1、资本运作以资本导向为中心,始终以资本增值为核心,实现资本最大限度的增值.
2、资本运作是以价值形态为主的管理.要求将所有可以利用和支配的资源、生产要素都看做是可以经营的价值资本,用最少的资源、要素的投入获得最大的收益.
3、资本运作是一种开放式经营.资本运作要求最大限度地支配和使用资本,以较少的资本调动和支配更多的社会资本.利用一切融资手段和信用手段扩大利用资本的份额.使企业内部资源和外部资源结合起来进行优化配置,以获得更大的价值增值.
4、资本运作注重资本的流动性.企业资本只有流动才能增值,资产闲置是资本最大的流失.
5、资本运作通过资产重组,参股和控股来回避经营风险.
6、资本运作是一种结构优化式经营.资本运作通过结构优化对资源进行合理配置.
7、资本运作是以人为本的经营.企业的一切经营活动都是靠人来进行的,人的潜能最大,也是最易被忽视的.资本运作将人看做是企业资本的重要组成部分,将对人的管理作为企业资本增值的重要组成部分,不断挖掘人的创造力,通过人的创造效益获得资本.
8、资本运作重视资本的支配和使用而非占有.资本运作大部的利润来源于使用资产而非拥有资产.可以通过合资、兼并、控股、租赁等形式来获得更大资本的支配权,把“蛋糕做大”，获得更大的资本增值。
万达要升级成为中国资本市场上，成为神秘的巨鳄，控股参股，以及曲线持有几十家上市公司，还要构建起涵盖证券、银行、保险、信托、期货、PE、基金，等完整的金融产业链，一个悄无声息，崛起的资本市场庞然大物。
今天中国的产业结构状况，很像摩根时代的美国，即各行各业都呈现出“小、散、乱、弱”的局面，厂商林立，恶性竞争，市场秩序混乱。这种情况直接危及，放款给这些企业的金融资本的安全。20世纪初，金融家J.P.摩根奋起自救，率先出面，推动美国的产业大重组。正因为J.P.摩根，对美国产业的贡献，产业史上就有了那个著名的说法：“哥伦布发现了新大陆，摩根重组了新大陆。”现在是做“中国的J.P.摩根”的最好机会。通过将整个资产版图拓展至银行、证券、信托、保险、期货、基金、PE、实业等领域，成为“中国的J.P.摩根”。
万达的困局王健林根本无力打破，万遇到的问题是现在中国房地产行业的一个缩影，万达需要的一个J.P.摩根式的人物，运用宏皓创建立的金融地产模式打造数字化的产业集群，在帮助地方政府打造数字化的产业集群时，低价拿到土地，盖的房子用以股权入股数字化产业集群上的优质企业，等这些优质企业上市后退出，这样只要少量企业上市，获得的财富是现在地产商的100倍，这就是宏皓创建的金融地产的商业模式。

第四  文旅与大健康及养老数字化产业集群
案例：山阴县大健康及养老数字化产业集群打造
山阴县，历史文化名城，为山西省朔州市辖县，位于山西省北部。东邻应县，南毗代县，西交朔城、平鲁二区，北与左云、右玉、怀仁接壤。
山阴在古代是一个多战之地，县境西南有古迹、遗址多处。已发现有古遗址、古建筑35处（座），古墓葬5处，列为国家二级文物12件，三级文物72件，其中广武汉墓群、广武古墓、广武明长城等古迹均颇负盛名。雁门关下的两座广武城，一建于辽金，一建于明代，均为防敌军事据点，是研究军事史的重要实物资料。县城南30公里广琥汉墓群，保持着丰富而珍贵的地下文物。
大健康产业是具有巨大市场潜力的新兴产业，健康产业已成为全球热点，继蒸汽机引发“机械化时代”以及后来的“电气化时代”“计算机时代”和“信息网络时代”之后，当前已经到来是“健康保健时代”，而健康产业也将成为继IT产业之后的全球“财富第五波”。在整个健康产业遇到前所未有发展契机的背景下，产业出现了重要的转折点：一是大健康产业开始逐渐形成闭环，并且其商业模式开始凸显――整个行业从粗放式发展模式向精细化发展转变;二是以移动医疗、云计算、大数据、物联网为代表的信息技术已经开始渗透到产业的各个环节，支撑了上述两个方向上的转变，在服务健康行业的同时，壮大了医疗信息服务产业。
未来产业发展的三大趋势是：一是产品形态的多样化、多元化，传统的健康产业仅仅是给病患提供诊疗、护理服务等服务，而未来的健康产业不仅限于此，有着更为广阔的发展空间；二是新兴的产业形态正在不断变化，养老、保健和中高端医疗器械等代表未来发展方向的业界形态在国内已初见雏形，并且聚集了足够强而大的产业技术力量和资本力量，是一个非常好的发展契机；三是新一代技术的出现会推动国内大健康产业的快速转型和发展，升级产业及产品形态。大健康产业链如下：
第一、医药产业。大健康产业最为基础的产业，它可以分为医药工业和医药商业两大部分。医药工业主要可分为原料药制造、化药制造、中药饮片加工（含中药配方颗粒）、中成药制造、生物产品制造和售药制造、医疗器械制造、制药机械制造、卫生材料及医用品制造等9个子分类，医药商业大家就比较熟悉了，一般包括分销、物流以及医药研发服务等。
第二、医疗服务产业。包括医院、诊所等传统医疗服务方式。
第三、保健品产业。包括食品、保健食品、营养补充剂等细分行业。
第四、健康管理产业。主要是从“治未病”的理念中延伸出来的健康管理和服务产业。包括健康体检、健康咨询、调理康复、养生养老服务等。
第五、健康护理产业。在健康护理行业，大健康的概念将进一步延伸，将美容、娱乐、个人护理生产及销售等都可以纳入进去。
第六、与健康相关的其他产业。包括医疗旅游、养老地产、健康保险等。
随着中国居民生活水平和健康意识的提高，人们的观念正在发生改变，从吃得饱以满足基本生理需要，向均衡的营养摄入以利于身体健康的方式改变；从有病治病到无病预防、提高健康质量转变，这也是经济发展到一定阶段，社会消费改变的一种趋势。
1、以养老产业为基础打造山阴县大健康及养老数字化产业休群
据测算，到2050年中国老年市场规模将达48.52万亿元，养老产业规模将达21.95万亿元，预计老年市场和养老产业分别将以9.74%和11.48%的年增长率高速发展。
养老产业是为生命长期健康、幸福实现的各种产业和研究提供的服务；养老产业就一定是通过各种生命研发、科学研究、生产应用提供保持和延续生命活力的全方位针对性联通服务。据数据显示，13-15年后中国养老产业将会替代房地产业，成为中国第一大行业，成为新的超级大产业。养老产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业托底服务，养老产业是生命存在的服务产业，切忌不可仅仅为满足部分生命的服务，并且养老产业绝对不可以只针对老年人群，应该是包含和覆盖老年人群，因为健康生命的延续和简单。
老人服务主要涵盖三个方面的内容：一是健康服务，二是消费服务，三是地产服务。围绕这三个老人服务类型，有三个O2O创新的方向：
一是健康服务O2O，这个跟智能医疗设备、移动互联网有关。老人戴着可穿戴智能设备，通过远程控制设备对老人的身体健康状况进行实时监控，并将数据传输到网上，进行远程诊断。在这个过程中，会延伸出一个巨大的服务链，例如医疗保健、紧急救护、日常照料等等。许多创业型公司都在聚焦在这个领域。
二是消费服务O2O，这个跟居家养老服务门店、老人网上商城有关。它通过线上网上商城、线下门店，满足老人的一切日常消费。在门店里，老人一边可以理疗、休闲、娱乐、交友，一边可以让店员帮忙在网上买米、买油、买菜，离店了还有人送上门，家里有什么需要了，一个电话就可以让店员上门服务。这样的O2O模式能够通过网上的低价商品聚集人流，对线下门店进行反哺，它使老人产品价格透明化、服务高效化。此类O2O的网上商城是为了满足老人的一切生活需求，线下门店是为了满足老人的一切服务需求。
三是地产服务O2O。尽管这个O2O模式也会出现各种各样围绕老人的医疗保健、休闲娱乐、网上商城等项目，但这些项目都是配套设施，最终是为房地产服务的。中国房地产的黄金十年已过去，随着老龄化加速以及人们生活水平的提高，老人的消费能力也逐渐提升。对地产开发商来说，这些有消费能力的老人将是重要的购房群体。为了满足这部分老人的需求，开发商设计了一系列有关的老人配套设施，让买到房子的老人可以在这里安享晚年。近年来，养老地产已趋火热，以万科、保利地产、碧桂园为代表的地产商纷纷布局养老地产。
随着各类鼓励和引导社会资本进入养老产业的政策出台，各类资本争相拥入养老产业，而随着房地产调控政策不断深入，传统的房地产住宅开发面临困境，进而演变出了养老与地产的结合体——养老地产。目前，除房地产商外，各路资本也纷纷进军该领域，包括保险、养老机构、其他企业等，纷纷积极布局、抢占市场。
而目前我国养老地产存在多样化的运营模式，目前国内的养老地产还处于经验积累期，盈利状况普遍不理想。
主要痛点
产业链尚需完善。养老地产包括资本运作、人才培养、硬件设施、管理运营等诸多方面，目前我国的养老地产才刚刚起步，完备的产业链形态还没形成。地产先行，后续的服务、管理、运营对专业化水平要求较高，而国内专业化人才相对匮乏，地产开发商想要兼顾后续运作着实困难。
未抓住服务的本质。养老地产目前的定位大部分都是中高端人群，并且随着经济的发展和收入的提高，老年人对于医疗、康复护理、居住环境、心理服务等更人性化的服务的需求不断增加，养老地产不止是房产开发以及配套设施建设这么简单，回到我们的核心观点，当前养老服务才是整个养老产业的本质。
目前国内养老地产业态还不明晰，国内虽然人工成本较低，但是经济水平同样较低。看好地产商与运营商的合作经营，实现专业化的养老服务，提高议价能力，并通过政府加强监管规范市场环境，实现养老地产的良性发展。
养老用品，期待成长老年人购买能力及消费行为特征随着国家养老制度的不断完善以及经济水平的发展，我国老年人的消费能力在不断的提升，2013年我国城镇职工社会养老保险人均养老金达到24600元，较2006年翻番有余，并且随着市场上消费品品种的多样化，老年人的消费行为特征也在发生转变。
一来随着老年人消费群体的增长，二来随着老年人的消费能力的提升，老年用品市场也在逐步增长形成，未来老年用品市场将会越来越成熟。目前，我国市场上的老年用品中老年保健品和老年护理产品是整个老年用品市场中比重最大的。现在的老年人的收入也在逐渐增加，老年人目前的消费能力相当可观，加之老年人消费观的转变，现在的开放老年人正在逐步抛弃“为了下一代，自己无所谓”的传统观念，开始朝着向健康、养生、积极、进取、乐观的思维转变。老年用品市场将会发展得越来越迅速。
老年人以其自身的年龄阶段与生理状况拥有特定的消费行为特征，包括①消费自主性，凭着几十年的消费经验进行购买产品；②消费便利性，受限于身体行动不便，就近消费成为首选；③消费群体性，随着年龄增长、智力退化，老年人群体性消费行为增长明显;④消费实用性，老年人往往追求商品的经济实用。
主要痛点
政策缺失。目前我国老龄用品相关具体政策缺失，企业得不到财税、信贷等方面的支持，制约了行业的进一步发展。
行业秩序混乱。目前国内的老年用品市场尚未成熟，法律也不十分健全，行业监管缺失。不少老年用品市场鱼龙混杂、乱象丛生，出现一些以次充好、坑蒙拐骗的欺诈行为。这些欺诈行为严重损害了老年人的合法权益，常常使他们蒙受巨大的经济损失。
国内产品科技含量低，国外产品价格昂贵。国内老年用品整体科技含量较低，性能单一，缺乏创新，高端产品被国外垄断，价格高昂老人难以负担，并且国内老年用品市场信息交流不畅，厂家与用户的需求对接不上，使得产品华而不实。
从2000年我国进入老龄化社会以来，老年市场的巨大潜力就被不断提及，但实质的发展相对落后，未来，随着数字化养老服务体系的逐渐完善、政策扶持力度增加，养老用品有望进入正常上升轨道。
养老金融，才刚起步老年人对于金融产品的需求安全性第一。老年人因其收入少，收入来源单一，对风险承受能力较差，而往往倾向于选择风险较低的金融产品，而储蓄由于没有本金损失的风险且能获得一定的收益，而成为老年人理财的首选。
流动性。老年人往往身体不佳，因担心突发疾病等需要大笔资金，因而通常对金融产品流动性有一定要求，因此储蓄中老年人对于短期储蓄的选择也较为常见。
收益性。老年人对于财富的收益往往是建立在安全的基础之上的，在绝对安全的基础之上去追求高收益。
各类养老金融产品层出不穷
我国养老金融还处于起步阶段，银行储蓄仍旧占据着老年人理财的主流地位，因此在对接老年人上具有优势，以安全为原则，推出养老专属理财产品，给予老人更多元的理财选择，切入养老金融相对容易。
2、养老地产社区照顾的主要内容包括：
第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。
第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。
第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。
第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。
社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。
异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。“老有所养,老有所终”是人类社会共同的理想,“养老、孝老、敬老”是我们共同的追求,养老行业是一个道德要求很高的行业,必须从制度安排、政府层面、市场模式、商业伦理上打造这个行业。
3、如何运用金融创新打造山阴县大健康及养老数字化产业集群
新一代技术未来会成为大健康产业重要的动力，为战略发展提供有力保障，包括云计算、物联网、移动互联网等。很多医疗健康机构非常关心信息技术在医院管理和健康管理等方面的应用。互联网技术能提供实施智能安防，对医疗机构和健康机构重要区域实施监控自动化。养老(服务)是未来最有前景的产业之一，但养老产业的发展并不仅仅是简单的修建养老机构场所，而是应当用新技术去构建虚拟技术，提升养老服务的专业化、远程化水平、信息化水平，提高老年人的健康水平和生活质量。穿戴技术的应用能提供更加多的功能性产品，帮助老年人更好地融入社会生活，提高老人幸福感。生物医药是健康产业最关注的，目前投资最多的产业。穿戴技术能通过对预防和观察的对象进行实时、分布、移动式的监护，极大提高数据和信息采集的效率和精度。通过云计算来集成不同地区的特定数据，并加以整合，运用大数据管理技术提高模型的效率，从而提高研发的速度，非常有助于生物医药的发展。
山阴县大健康及养老产业链资源丰富，打造山阴县大健康及养老产业链具备条件。以山阴县大健康及养老产业链形成纵向产业链。通过打造山阴县大健康及养老产业链，让山阴县大健康及养老产业链成为集养老养生、养老居住、防病保健、生态观光、休闲度假、民俗体验、文化考察、健身娱乐等功能为一体的综合性大健康及养老数字化产业集群。


第五  数字经济如何拯救房地产行业
地产行业，真的是太难了。房地产转型升级的出路在何方，笔者将通过实战案例，告诉你，数字经济如何拯救房地产行业。
首先，数字经济拯救房地产行业的核心是通过打造数字化产业集群，帮助地方政府发展经济，换取低价的土地，盖好房子后将房产投资到产业集群高成长的公司，变成股权，这些公司三年后上市在资本市场卖出。这种模式是宏皓会长创建的金融地产新模式，数字化产业集群上的企业只要少量公司上市后卖出，获得的回报是传统房地产收益的100倍。
其次，金融地产是依托产业发展与地产相结合的模式，核心是帮助地区发展产业换取低价的土地，获得地区的优质地产资源与金融资源。金融地产是靠资本运作、依托多元化投资增值的房地产活动。是金融学家宏皓创建的全新的房地产商业模式，是通向未来的船票，是我国房地产行业转型升级的主要模式。
其三，打造产业集群平台进行资本运作
如今普通的拿地方式也越来越困难，成本越来越高，通过帮地方政府打造产业集群的模式与地方政府合作，降低拿地成本，提高利润。金融地产的核心是：与地方政府合作，通过市场化的产业基金，帮地方政府打造数字化产业集群，帮助地方政府招引资发展地区经济，让房地产公司拿到大量的房地产总开发。
通过打造数字化产业集群，帮助数字化产业集群上的企业打造爆款产品，打造畅销产品，确保营业收入增加和利润增加。通过帮助数字化产业集群上的企业解决资金、市场、利润、品牌、做大财富蛋糕等问题，帮助本地区招商引资。数字化产业集群上的项目卖给上市公司获得高回报，或者是直接将数字化产业集群上的优质项目上市。
利用资本平台进行产业整合、数字化产业集群上的项目，成熟一个让上市公司并购一个，装进上市公司，让数字化产业集群上的新项目，源源不断的并购进上市公司。 金融地产打造的产业集群平台是向金融控股集团转型，通过金融控股集团虚实结合，整合上下游资源，通过资本运作达到产业整合的最高境界。这种金融地产模式在一个地区成功后，就可以在全国复制，将来在全世界复制，成为世界上一流大品牌的金融地产财团。
数字经济拯救房地产行业的核心是：运用宏皓创建的数字经济经济学流派的新经济模式，打造数字化的产业集群，以帮助地区打造数字化产业集群来换得低价的土地，再帮助地区招商引资，打造地区数字经济的行业全国总部基地，用数字经济全国行业总部基地上的优质项目为基础培育部分公司上市，上市前以地产入股，等他们批量上市后卖出。
房地产企业现在凭自身的能力是无法完成转型升级的，为什么呢？
原因很简单，现在已经进入到数字经济时代，而房地产企业的思维方式和商业逻辑还停留在20年前，商业逻辑的固化导致他们无法接受新的经济变革，而时代的发展又逼着他们进入到数字经济时代，在他们没接受宏皓教授的培训前，他根本不知道数字经济时代还数字经济经济学流派，更不知道数字经济经济学流派的新经济模式，更何况他们不愿意走出舒适区，总想回到过去的高光时刻，而人类是回到到过去的。当今的房地产行业只有宏皓能拯救，可是房地产行业的老板们不愿意下决进行商业变革，这种情况下上帝也拯救不了他们。所以，数字经济时代已经来了，很多人还不能接受，而人类历史的发展趋势是谁也挡不住，你接受不接受数字经济时代都来了。在数字经济时代，不管是多大的企业只有跟宏皓进行商业变革，只有跟着宏皓一起参与打造数字化的产业集群，才是未来企业产业整合升级的出路。