分会观察：房地产企业在互联网时代如何转型升级？
2016年各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放，对于房地产价格上涨形成有力支撑，预计全年房地产价格将保持明显上涨的态势，涨幅将超过去年。
但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同，因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势，预计北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势，但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整。
此前一路猛涨的一线城市房价，近期出现的波动。继上海为调控楼市出台最严“沪九条”之后，深圳出台贷款首付比例最低4成，连缴3年个税才能买房等政策；北京相关政府部门亦开始对二手房市场进行专项检查等。受此影响，近日，上述一线城市楼市均出现退烧信号，购房者进入观望状态，楼价大幅下滑，有房源甚至一夜猛跌160万。
最新数据显示，4月份100个城市的新建住宅平均价格上涨了1.45%，达到每平方米11467元人民币，相比3月1.9%的涨幅有所放缓。在100个城市中，有71个城市的新建住宅价格上涨，而在3月只有60个城市的新建住宅价格上涨。4月有25个城市的新建住宅价格下跌，还有4个城市的新建住宅价格未变。
4月深圳房价环比涨幅降至2.84%，3月的涨幅是3.6%，2月涨幅是5.4%。但同比来看，深圳房价上涨了59.88%。4月北京房价环比上涨2.03%，而广州房价环比上涨1%。上海4月房价仅上涨0.92%。但同比来看，上海房价上涨了21.18%。
中国4月份的房价主要表现为以下几个特征。一是2016年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%，涨幅较前一个月收窄0.45个百分点。也就是说，已经持续环比上涨了12个月的百城房价，已经出现回落。其原因主要表现为二个方面。一个方面是1季度销售占比较高的一线城市房地产市场，不仅4月份销售面积开始下降，而且疯狂上涨的房价在一定程度上得到遏制；另一个方面，尽管1季度一线城市的房价疯狂上涨在4月份开始蔓延到周边城市，但是周边城市不仅住房销售量要小于1季度的一线城市，而且房价的涨幅也要低一线城市。这自然会拉低整个房价。
二是尽管1季度一线城市及部分二线城市的房价出现疯狂上涨，而且这种疯狂上涨在4月份开始蔓延到一线城市的周边。但是就百城的情况来看，房价上涨的城市及房价下跌的城市仍然仅是打为平手，一个不多一个也不少。这就意味着看上去炒作疯狂的中国房地产市场仅是一线城市及周边有反映，而远一些的城市房地产仍然处于难以启动的困境中。如果再加上没有纳入百城的三四线城市，占比规模相当大的房地产市场仍然没有启动。
总之，1季度政府通过过度的信贷扩张让一线城市及部分二线城市房价疯狂，以此来拉动GDP增长，但是这种拉动随着一线城市房地产市场调整在4月份已经减弱。特别是还有50个城市房价同比还处于下行及不少三四线城市房地产还没有启动，当前中国房地产市场仍然面临较大困境。这就使得政府希望房地产来拉动经济的目标是否能够达到还是不确定的。刚公布的PMI的数据也显示了这点。
4月29日召开的中共中央政治局会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
尽管去年12月份中共中央政治局会议也提到了化解房地产库存，并将化解房地产库存视为今年的重要工作之一，但这次对于化解房地产库存的表述更为细致，尤其是“有序消化”四个字。
“有序消化”可以从三个方面进行理解。首先，各地政府应制定明确的房地产去库存时间表，通过出台房地产去库存政策并积极实施，进而助推全国房地产去库存任务；其次，在制定各类去库存政策时，应以农民工购房作为突破口，一是其能为房地产带来强大的购房需求并完成去库存任务，二是有利于加快提高户籍人口城镇化率；最后，“有序消化”可以表现为先解决容易消化的库存，随后再加大难度，对库存高企地区进行去化举措。“有序消化房地产库存”还表现为避免房价受政策影响而大起大落。
“有序消化房地产库存”将改变之前的政策取向，即由全面刺激改变为因城施策，根据不同城市的不同特点来细化去库存任务。预计未来去库存的政策力度将集中在库存压力较大的三线、四线城市，而一线、二线城市未来刺激政策出台的可能性将降低。
我国房地产行业在上一轮城镇化所演绎的辉煌和骄傲正在悄然改变，在市场调整中瞬间爆发的新概念、新模式、新元素不断与这个行业碰撞与交集。房地产行业传统的靠单一土地增值形成价值链的开发模式、投资模式、运营模式正面临着空前的失控与颠覆。
伴随着房地产行业由“黄金十年”转入“白银时代”，处于调整期的房地产开发企业正在不断地探索新的发展方向。很多房地产开发企业已经意识到创新转型升级的极端重要性，已经或正在进行各种有益的探索，例如王健林与马云合作，注重楼盘质量，向社区居民提供医疗、教育等管家式的服务；万科提出城市配套运营服务商和第五园设计概念的定位，打造新徽派建筑体系和人性化关怀社区配套服务等。为拓展转型之路，实现房地产业跨越式发展，笔者认为，有必要借势《中国制造2025》，借鉴德国工业成功实现4.0升级版的经验，打造房地产业4.0升级版。
宏皓教授表示，房地产业创新转型升级是规律使然，大势所趋，亟不可待。由于过于宽泛的流动性、过于依赖土地财政、过于依靠投资拉动经济，使房地产业伴随着大跃进式的城镇化步入长期快速发展与高位运行的通道，出现严重的供过于求和房地产业过度泡沫化等问题。2015年4月末，90个重点城市新建商品房累计可售面积达11.15亿平方米；大规模的造空城，导致千城一面，万楼一型，量大质次。
当前房地产业态格局发生颠覆性变化。房地产行业由卖方市场转为买方市场。房地产产品当“青菜萝卜”卖、房地产市场供不应求、房地产市场运营过山车式波动、房地产价格爆发式增长、房地产企业的投机暴富等都已成为过去式。回顾房地产市场近二十年的发展过程，房地产产品经历也可以概括为四代转型：第一代是为业主提供一座好房子，一个居住空间；第二代是为业主提供好的建筑、好的户型、好的景观绿化，好的生活配套；第三代是为业主提供集品质及服务于一体的大体量的住、商、旅、文、老综合体；第四代是提供高品质的生活方式，即通过创新实现文化、信息技术、科技创新、绿色生态、互联网+应用的合成与整合以及向后期服务产业链延伸，建立舒适宜居、健康愉悦、延年益寿的生活环境。让住户得到更舒适的居住体验，回归住宅本身适宜居住生活的价值。
宏皓教授表示，房地产业同工业一样，也要全面审视四代产品的利弊，扬长避短，优胜劣汰；也要集合每一代产品的优势，引导其多业态跨界融合、不同代际产品取其精华并联发展、弯道超车，打造4.0升级版，打造房地产的新业态。这是经济社会及房地产市场发展不断演进的必然结果，也是在新形势下谋求创新发展的必然要求。
宏皓教授是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作，帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人，是讲授房地产企业转型发展第一人，助房地产企业搭建投融资平台，建立金融安全防范体系，才能给房地产企业规避投融资风险，彻底解决长远发展的难题。是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授，也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。
宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程，很多房企过去两年都是高价拍地，目前没有现金流开工，宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境，创新的融资方法如何落地，也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度，通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。
例如，2013年11月26日，金融学家宏皓教授受邀为工商银行资阳分行房地产客户带来精彩的《十八届三中全会政策解读与房地产发展趋势分析》的精彩课程，宏皓教授的授课对房地产企业未来的发展和转型升级更具备落地可操作性。
2013年12月21日，宏皓教授受邀参加通辽万达广场开业庆典，并发表了主题为《2014年房地产行业发展趋势分析与转型升级》的精彩演讲。运用金融创新挖掘了房地产下一阶段转型升级的路径与投资策略。宏皓教授的精彩演讲充分展现了实战派的授课风格，具有实操性，对房地产行业的今后可持续发展起到了决定性的作用。
中国的经济及房地产业确实下行压力山大。要走出目前的困境，实现其稳定、高质量和可持续的增长，唯一的办法是进行经济结构及房地产产业结构的调整，降低发展速度即从高速转为中速，消化库存，盘活存量，倒逼经济及房地产业创新转型升级，淘汰僵尸企业及落后产能，发展新型产业，从注重发展速度转为注重发展质量等。归根结底这是一次“破茧而出”的“蝶变”，虽然要有分娩式的阵痛和风险，但这是房地产市场规律及周期性波动使然；是宏观经济及房地产业适应调整期紧缩政策的必然选择；也是凤凰涅磐浴火重生，是生死阻击之战，是大势所趋，时不我待。
