分会时评：信贷缩紧政策下的房地产还能坚持多久

近期房价涨势火爆的合肥，终于出台了楼市降温政策。合肥市的楼市新政从供需两端同时发力，对于二套房的首付比例最低提高至四成，最高提至六成，且停止提供公积金贷款；并且规定，20亿以内土地款须1个月付清。数据显示，5月份，合肥的房价均价达到11503元/平方米，房价已经超过武汉，成为中西部地区房价最贵的城市。在增速方面，5月房价同比增长了47.69%，仅次于深圳，位居全国第二。此次信贷政策的收紧，在很大程度上为楼市降温。

最新数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有60个和49个，分别比上月减少5个和2个；涨幅比上月收窄的城市分别有36个和25个，分别比上月增加15个和5个；涨幅在1%以上的城市分别有15个和13个，分别比上月减少7个和2个。 

今年一季度房地产贷款增速上升。中国5月新增人民币贷款9855亿元，预期7500亿元，前值5556亿元。2016年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况，1-3月，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%；个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。央行数据也显示，今年一季度个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点；一季度增加1万亿元，同比多增4309亿元。。2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元。其中，房产开发贷款余额5.22万亿元，同比增长13%，增速比上年末低4.9个百分点。

商业银行的房地产信贷政策分化趋势业尤为明显，三四线城市的房地产开发贷款持续收缩。一线城市楼市今年一二季度呈显著回暖趋势，但这种爆发性回暖并没有扩散至三四线城市，也不可能持续太久。随着房地产及相关的金融政策回归平稳，一二线楼市的增长将放缓，房地产开发贷、个人住房按揭贷款等需求都将随之降温。

本轮楼市从2015年5月开始全面上涨火爆周期在经历12个月的冲高后，在2016年5月触顶迹象明显。热点二线城市继续领涨房价热点二线城市新建商品住宅价格已全面取代一线城市，成为房价上涨的先锋。在国家统计局公布的70城房价环比涨幅中，涨幅最大的4个城市分别是厦门、合肥、南京和惠州，分别环比涨幅达5.5%、5.1%、4.1%和3.2%。  

“厦门、合肥、南京和苏州堪称房价上涨‘四小龙’。这几个城市紧邻一线城市，经济总量、人口规模较大，加上一线城市购房政策收紧后，资金流向这些热点二线城市，因此出现上述二线城市住宅、土地市场双双大涨行情。另外天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌、郑州、宁波、石家庄、济南等城市涨幅单月环比均超过了1%。近几个月，厦门、合肥等几个城市房价都显得较‘高调’。一线城市的房价偏高，部分投资资金开始撤出一线城市，进入二线城市，使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。从另一个角度看，这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。

进入5月份，房地产投资、销售以及价格涨幅均有所回落。然而，在楼市降温的同时，上海、深圳等土地市场依然亢奋，甚至高价拿地的“地王”频频出现，其中不乏信达地产、保利、华润这样具有国企、央企背景的房企。 几十家房企抢一块地的疯狂场面屡次出现，‘三高’（高总价、高单价、高溢价）地块频出，溢价率超过200%甚至300%比比皆是。苏州、合肥、南京、杭州、上海等一二线热点城市地王涌现，区域单价地王甚至全市单价地王纪录被频频刷新。这在很大程度上造成了房价的上涨。

宏皓教授表示，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

合肥出台信贷政策意味着以宏观政策为导向，各地方的差别化调控将成为下阶段“去库存”的主要方向。还意味着，过去全面宽松的趋势不再，在市场分化的基础下，调控政策将明显分化，托底盖帽开始出现，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。市场出现过热时，全国性的调控政策势必会出台，为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那也就意味着，哪个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，如果上述城市楼市继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多地将会升级到“一城一策”。

国务院总理李克强6月22日主持召开国务院常务会议，听取民间投资政策落实专项督查工作汇报，要求以不断深化改革调动民间投资积极性。

会议强调，一要充分认识促进民间投资、发展民营经济的重要意义。这是坚持社会主义基本经济制度、坚决贯彻“两个毫不动摇”重大方针的重要体现，既利当前更惠长远，不仅有利于稳增长、保就业，更是推进结构性改革特别是供给侧结构性改革、促进新经济成长、推动发展升级的重要内容。二要以深化改革和政策落地见效提振民营企业投资信心。各地区、各部门要“对号入座”，必须以壮士断腕的精神推进改革，切实整改督查发现的问题。既抓好自身整改，部门还要督促本系统的整改，稳定市场对经济发展的良好预期。三要继续处理好政府和市场关系，营造一视同仁的公平投资环境。再取消一批行政审批事项，能放给市场的坚决放给市场。

房地产的过度火热，使得民间投资的积极性下降，数据显示，1～5月份，民间固定资产投资116384亿元，同比名义增长3.9%，增速比1～4月份回落1.3个百分点。民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为62.0%，比去年同期降低3.4个百分点。这也是今年以来民间投资增速连续多月持续下滑。合理调控房市，对积极改善民间投资有相对的帮助。

宏皓教授表示，信贷收紧是合肥楼市调控的一个关键性标志，二线城市政策收紧或由此开启。信贷收紧必然带来市场交易的下滑，对于房价的抑制有积极的作用。信贷收紧、市场降温后，也为后续增加楼市供应、稳定房价提供了缓冲时间。