分会时评：目前90%的房地产企业资金链紧绷

2016年上半年，在楼市回暖、房企非理性购地的推动下，土地市场再度创造历史，而造就这个结果的原因则是利好政策催热市场，宽松政策带来低廉的融资成本。正因如此，房企大量融资，负债率大幅升高。

宏皓教授表示，当前90%的房地产企业资金面趋紧，上市公司和央企也在所难免。房企仍旧热衷于拿地，从而换取银行的信贷来置换到期无力偿还的前期贷款。房企已经不知不觉地进入借新还旧的可怕模式中循环，小型房地产企业在这两年会逐渐转型淘汰，大型房企拿地热情不减。在此背景下，市场应高度警惕土地价格推高房价带来的高杠杆和泡沫风险。

根据数据显示，截至到8月1日，2016年房地产业发债816只，发债总额7588.12亿元，是除金融业外发债最多的行业，较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%。其中，仅7月发债支数就达125只。

在发债规模飙升的同时，银行贷款规模也大幅增加。2016年上半年，上市房企银行贷款规模较去年同期大幅增长158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份较去年均有较大增幅。其中，房地产开发资金来源中，个人按揭贷款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月连续同比增幅为负。

在信托业务方面， 2016年上半年，房地产信托成立342只，信托规模731亿元，相比2015年同期，成立数量下降15.78%，但规模小幅上升5.39%。在加大发债力度的背景下，房企负债率大幅上升。数据显示，房企净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，处于从2009年以来的最低点。同时，房企净负债率均值为96.09%，比2014年上升7.23个百分点，再创历史新高。宏皓教授表示，房企这种“先占坑”的行为可以视为是用时间换空间，而解套的机会就在于房价继续上涨，间接则造成企业负债率居高不下。

目前，商品房成交市场持续活跃，开发商在重点区域补库存意愿较强，配合资金成本端处于历史低位的状况，房企对于融资需求逐步走强。同时，上半年货币政策持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，导致大规模的低成本资金借道资产管理公司、基金公司等进入房地产市场，使房地产行业成为吸收流动性的重要载体。

在活跃的融资活动下，房企再度扩大自己的融资形式。仅2016年单月，其他债权融资规模达307.06亿元，同比大幅增长512%，创下2014年以来单月债权融资规模新高。其中，碧桂园向境内合格投资者发行本金额为48亿元和14.11亿元的购房尾款应收账款资产支持证券，募集资金主要用于集团日常营运。此外，首开股份董事会通过注册发行资产支持票据的议案，拟非公开发行金额不超过12亿元、期限不超过10年的资产支持票据。

值得一提的是，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜负债累累去豪赌房地产的明天。如日前拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地。这意味着，在短短一个月内，景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近其2015年总营业收入57.66亿元的69%。然而，景瑞地产的营业利润在2015年已进入亏损状态，负债率高达83.59%。

房企负债额大幅增加。2015年，65家重点房企有息负债总额为32300.85亿元，平均有息负债为496.94亿元。其中，恒大、绿地融资分别为2969.06亿元和2398.75亿元，万达、中国中铁、中国铁建、保利有息负债也超千亿元。

在此背景下，房企负债率也大幅增加。CRIC研究中心数据显示，2015年，云南城投负债率为434%，同比上升89个百分点；绿地集团净负债率达384%，同比上涨51%；恒大净负债率达261%，同比上涨72%，考虑到永久债券净负债率则更是高达409%。

在资金的追捧下，2016年的土地市场再度爆发。统计数据显示，截至7月28日，全国住宅土地合计超过10亿元的地块多达257宗；其中，溢价率超过100%的“地王”合计128宗，溢价率超过50%的更是多达189宗。而在2015年同期，单宗土地成交额超过10亿元的只有150宗，其中溢价率超过100%的仅5宗，超过50%的也只有29宗。这意味着，同比溢价率超过100%的土地总数大幅上涨了24倍。

在房企融资规模和负债率大幅上涨的背景下，近来多方开始加码对房企的融资和拿地限制，房企的银根或将被收紧，房企通过融资募集资金的难度加大，所得资金的用途范围变窄，融资成本也在上升。证监会日前召开会议要求，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向；不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。同时，证监会发行部要求企业再融资所得不能用于非资本性支出，如购买原材料和员工支出，用于铺底流动资金、预备费、其他费用的视同补充流动资金。

也有消息称，某股份商业银行近期明确对于2015年三季度后拿地且成本过高的项目原则上不介入。此外，对于全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%。除渠道收紧外，资金成本也在上升。2016年5月份，A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。观察今年1月至5月公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现出利率上升的态势。这也意味着，目前上市房企的直接融资成本正在加大。

经分析，房企资金面宽裕是地王潮涌现的导火索之一。去年下半年以来，房企融资成本大幅降低，以房企发债为例，融资成本普遍降低至5-6%，并且规模也较大，品牌房企几十亿的发债规模很常见，再加上去年下半年至今房企销售业绩不错，房企资金面并不存在太大的压力。从A股上市房企公司债的发行来看，目前融资成本略有上升。对于房企来说，最为宽松的融资窗口期或已过去，后续的融资压力将上升。随着资金成本的提升和市场销售的降温，房企资金最宽松的时期正在逐渐消逝。且由于今年以来国内融资规模较大，若后续市场不能持续回暖，企业可能会陷入新一轮的偿债压力中。随之而来的则是房企资金链紧绷，甚至有可能出现断裂，为了拯救这一局面。大多房地产公司都开启了网贷模式，涉足金融领域，为自己的主业保驾护航。

截至目前，涉足互联网金融的房地产开发商数目已超过50家，其中包括万达、绿地、碧桂园、金地、佳兆业等知名地产商。相关数据显示，目前排名前50的房企中，已有近50%的企业通过各种方式进入互联网金融领域，资金投入超过200亿元。工业地产网工业地产网地产企业纷纷布局P2P网贷，工业地产网涉足互联网金融。这是由P2P网贷自身的性质和功能的优势决定的。网贷借助互联网的和扩散性，可以在资金端成为“吸金泵”，快速聚集大量资金，在借款端，可以凭借自身企业的业务优势，完成围绕自身企业供应链上的企业甄选与风控，可以说，对于企业来讲，通过P2P网贷入场金融。

最新消息显示，上半年，房地产开发投资46631亿元，同比增长6.1%，增速比1—5月回落0.9个百分点，比上年同期增速提高了1.5个百分点。对此，政府因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。一、二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。而这些举措也是在帮助房地产企业缓解当前资金链紧张的困局。宏皓教授表示，对于改善目前房地产困境的方法只有进行转型升级。

宏皓教授是中国讲房地产课程最具落地性的地产转型升级唯一实战专家，讲房地产最好的老师，必须亲自做过房地产企业的资本运作与融资，熟悉房地产行业的发展模式，会运用金融创新的方式帮助房地产企业转型升级，拓宽融资渠道，必须了解资本市场，能够运用资本运作在资本市场提升房地产上市公司的资本活跃度。要有代表性学术著作，对银行的金融创新业务也要深入研究。

可目前在中国讲资本运作和融资的课程的老师基本都只具备上述一个条件，很多老师连资本市场发展现状和趋势都不了解，只知道基本的资本运作和融资简单的方法，根本帮助不了房地产企业彻底摆脱发展的瓶颈。因此，必须多管齐下，尤其要帮助房地产企业搭建投融资平台，建立金融安全防范体系，才能给房地产企业规避投融资风险，彻底解决长远发展的难题。这就需要房地产转型升级第一人金融学家宏皓教授来帮助房地产企业在全方位突破发展瓶颈。授课历程包括：

2014年7月15日，著名金融学家、房地产转型升级第一人——宏皓，为房地产公司讲授了《用互联网思维重塑房地产商业模式》，课程中详细解释了互联网思维在房地产行业中的运用；在互联网时代下，如何把握未来房地产行业转型升级的核心机遇；以及如何与互联网金融相结合的实际操作策略，帮助房地产企业提高盈利能力。

2015年3月27日，著名金融学家、房地产转型升级权威专家——宏皓，受邀给成都新希望房地产公司讲授《房地产企业融资方法与投融资管理》，课程详细讲解了投融资的创新方法以及房地产企业如何转型升级的方法，如何运用产业基金的运作流程，对房地产企业未来的可持续发展提出了落地的实施策略。