分会时评：重拳下的房地产如何转型

数据显示，2016年1—9月，全国300个城市共成交土地15585宗，同比减少7%；成交面积57508万平方米，同比减少2%。其中，住宅用地4262宗，同比减少2%；成交面积18309万平方米，同比基本持平。与此同时，1—9月全国300个城市土地出让金总额为19262亿元，同比增加40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%。1—9月，全国40个大中城市出让金以同比上涨为主，无锡等长三角热点城市涨幅居前。2016年1—9月，全国300城市土地供需总量较去年同期小幅回落，地价呈普遍上涨态势，尤以二线城市表现突出，带动出让金同比增加四成。

2016年1—9月，全国住宅用地成交总价排行前十的地块包括深圳2个、上海2个、南京2个、杭州1个、天津1个、苏州1个、合肥1个。上榜地块全部为城市或区域“地王”，可谓“含金量”十足，杭州、苏州、合肥均刷新历史总价纪录，天津、南京则创造年内“地王”。　1—9月，全国土地出让金排名前二十城市成交总额为12268.6亿元，同比增加58%，上榜门槛达186亿元，同比上涨约52亿元。其中，在土地出让金排名中南京以1405.4亿元稳居第一；上海、苏州、杭州、天津等分获2—5名，出让金分别为1360.4亿元、1369.9亿元、1130.5亿元、919.6亿元。不得不提的是，在“地王”成交总价排行前十这些城市中，除了上海的土地出让金同比涨幅仅为27%外，南京、苏州、杭州、天津、合肥、深圳等同比涨幅都远超100%。其中，深圳甚至达到了238%。

楼市的不断升温，使得自9月30日至10月7日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州，这19个涵盖了一线、二线、三线的城市突然推出了力度不一的楼市调控政策。多个城市的房地产调控政策接连公布。在限贷、住房限购和进一步加强房地产市场监督管理“宁十三条”启动后，南京市政府办公厅发布新《通知》，调控力度再次升级。

尽管很多人根据过去多次房价越调控越涨的事实来安慰自己，但楼市热度已经迅速降温。据不完全统计，国庆节期间（10月1日-10月6日），北京楼市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京楼市日成交量达到1066套，不足之前成交量的3成。而创下中国楼市上涨之最的深圳楼市，单日成交量甚至达到可怜的个位数。10月1日，深圳楼市成交数据还在246套，10月2日数据降到12套，到10月3日，成交套数仅有8套。

2016年10月13日发生的三件大事一下子刺破了人们的侥幸心理。其一是央行召集17家银行开会，要求银行加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关信贷风险。其二是银监会发布《P2P网络借贷风险专项整治工作实施方案》要求对房地产配资业务进行重点排查，规范“众筹买房”等行为。其三是深圳市政府派出12个稽查小组，对房地产中介及销售中心展开突然的地毯式检查。14日，住建部明确提出将依法查处发布虚假房源信息和广告、捏造或散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费等9种房地产开发企业不正当经营行为。

宏皓教授表示，本轮房价上涨缺乏人口需求支撑，是信贷加杠杆导致的资产泡沫，在政府信贷调控加码后存在随时破灭的风险，因而无论是房价还是PPI应均已离顶部不远，这意味着实物类资产的配置已接近尾声，建议转向流动性更好的金融资产。其中债券和类债券的股票资产将受益于通胀和利率的长期下行，而服务和创新类资产则受益于经济转型和制造业升级。

中国房价成为全球第一是必然趋势。中国房价已经涨幅巨大，但是，由于中国人口众多，10年左右的时间又有可能成为全球GDP最大的国家，同时，也会是全球财富最大的国家。中国人喜欢大城市，喜欢教育、医疗好的城市，这样的话，就会出现过多的钱去追逐一线城市以及部分二线城市。房价上涨不可避免。一旦中国GDP成为全球第一，加上中国人口众多，就会产生巨大的“虹吸效应”，周边国家和地区就会不断边沿化。不排除再过20年时间，日本都可能成为边沿地带。再现大唐盛世，房价全球第一，是完全可能的。

宏皓教授表示，重拳出击下的房地产，转型升级仍是主旋律，各大房企或借助产业政策推动或开拓企业转型战略，寻求未来突破之道。从传统的投资驱动型增长向综合服务商模式转型，中国房地产行业已经从传统的拿地、盖房子、卖房子不可逆转地向“产品＋服务”转型升级，各种新热点今年层出不穷。

日益宽松的国内货币政策环境让一直热捧境外融资的房企纷纷“出口转内销”。货币宽松政策使在海外面临融资困难的中国本土企业转向国内发行债券，国内发债正大行其道。一直以来，境外融资成本比中国国内的资金使用成本更具优势，国内紧缩的贷款环境也让大型房企更倾向境外融资。不过，随着国内中期票据、公司债这些融资渠道的打开以及股市向好、IPO开闸，国内融资优势逐渐显现。目前，不少房企开始融资并从海外转向国内。因为转型，因为跨界，房企已经告别传统的发展模式，变得丰富与多元，房企也已经告别拿地开发的传统模式，向着平台化的服务型企业转变。

企业强强联盟

合纵连横的案例越来越多，在地产新时期，牵手、联盟，几乎成为人人青睐的模式。除了并购，房企结盟还分为多种形式。商业地产龙头万达就开启了巨头强强结盟的新时代。继2015年5月与万科牵手之后，万达与零售行业龙头苏宁云商捆绑合作。而土地市场上更是从来不缺少合作，合作的规模和联合体的数量，正在被急速放大。

在利益至上的生意场，惺惺相惜并不足以促成一次结盟，“我缺的你正好有”，才是牵手的理由。除此之外，过往的合作基础、相似的企业文化以及共同的目标，也是结盟不可或缺的基因。与地产黄金时代不同，在进入白银时代之后，市场竞争的加剧促使房企必须提供更加全面的服务，单一房企难以具备所有优势，因此房企开始发挥比较优势，由此引发分工与协作的出现。在未来，各种合作将不断涌现，这都有望形成房地产业新的格局。

转型物业

越来越多房企对物业管理业务的关注度越发高涨。在此之前，万科联手多家企业以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务；而恒大与腾讯一同成为马斯葛的大股东，致力于携手打造全球最大的互联网社区服务商。

潜力巨大的同时，物业市场的挑战同样并存。业内人士认为，传统物业管理服务的盈利空间小，与服务质量间存在无法解决的矛盾，因此市场化运作与业主满意度或将背道而驰。从理想化的角度来看，唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。但同时，业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯，取决于其对传统物业管理服务的满意程度，在培育初期有亏损的可能，选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。

互联网+房地产

从最初只是关注于营销环节的房企初涉互联网，到如今互联网对房地产产品、服务以及企业战略的升级与改造，互联网思维正在对传统房地产行业整个产业链进行颠覆。无论是前期推广还是后期营销，无论是提升产品附加值还是改变传统交易规则，诸多构想已经变成了实操案例。在短短一年时间里，互联网已经全面渗入房地产的方方面面。

互联网对于营销的帮助和物业社区服务的优化，已经获得开发商的认可，不少案例也已取得成效。在营销推广传播阶段过后，未来几年，房地产行业将迎来互联网改造的后两个阶段，即渗透到业务模式、重构产品及供应链，改造企业战略选择。

随着时间的推进，房企围绕互联网而开发的产品会有更大的市场。然而，这同时也将是一个大浪淘沙的过程。并不是所有“互联网+房地产”企业都可以成为最终的佼佼者，业内人士预计，未来2-3年时间是检验这些“互联网+房地产”企业模式成功与否的关键。

 中介更加火热

随着核心城市土地供应的稀缺，存量房市场成为众多人眼中的“蛋糕”，除了传统中介之外，今年以来，互联网中介也开始渗透。2015年也成为中介行业出现众多变局的一年。无论是行业领袖还是新介入这个行业的参与者，都在探索新模式，谋求变局，以便在新的竞争环境中占据有利地位。“八仙过海，各显神通。”从行业巨头到新晋成员都按照自己的模式摸索向前。

旅游地产

据统计，目前90%以上的大开发商已经进入旅游地产市场。北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。业内认为，旅游地产正进入黄金启动期，地产大鳄纷纷进军旅游地产已成趋势。

在全球范围内，旅游地产是随着各国居民收入增加而诞生的市场，在中国也不例外。他认为，目前，由于中国经济的腾飞、交通路网改善、开发商策略的调整等多种原因，加速了旅游地产的开发热潮。

宏皓教授分析认为，随着国家对楼市的调控措施密集出台，步步紧逼的房产新政意味着中国楼市在宏观政策环境中面临的压力越来越大。在调控日益常态化的形势下，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，在此形势下，凭借政策导向性和资源稀缺性优势，旅游地产成为万众瞩目的楼市新宠。除了房产新政的因素，旅游地产受到热捧还与国人对健康、绿色的生活向往拥有等诉求不无关系。

随着社会进步和生活品质的逐步提高，生活节奏越来越快、生存压力越来越大的现代人，更渴望远离城市的喧嚣和繁杂，希望能够回归自然、放松身心。所以除了观光，越来越多的人们希望在一个舒适地方“小住”几日，通过旅游、休闲以及扩大自己的私属空间提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目成为地产界新的开发目标。

正是在上述各种因素的共同作用下，最终形成国内旅游地产空前开发的热潮，这种新型休闲度假商业产业也成为时下一道新鲜亮丽的风景线。随着中国经济的持续增长以及居民人均可支配收入的不断增长，居民的旅游支付能力会越来越强，享受自然、感官体验的时尚消费越来越受到中高收入者的青睐，这些都为旅游地产的发展提供了良好的契机。未来很长一段时间内，旅游地产将朝向旅游产品多元化转变，休闲度假旅游将会呈现出多层次分化的趋势，主题旅游度假区渐成发展潮流。

中国金融家分会（中国金融家分会.cn）是企业家信赖的金融资源整合平台。中国金融家分会会员单位已达到1300家，包括政府、国企、银行、金融机构、实体企业、房地产等各个领域。现分会资本圈达八万亿，可以为会员单位提供优质的融资环境。中国金融家分会主席宏皓教授，是房地产行业资深专家，有着丰富的实战经验。宏皓教授是讲授房地产企业转型发展第一人，助房地产企业搭建投融资平台，建立金融安全防范体系，才能给房地产企业规避投融资风险，彻底解决长远发展的难题。是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授，也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。

中国金融家分会在今年2月发布研报《互联网金融对房地产行业的影响及应对策略研究报告》，此份研究报告从中国房地产业的发展历程、当今的房地产行业状态、房地产行业的困局等多个方面透彻的分析了行业如今的具体情况，并通过行业案例与数据，为房地产行业未来发展指引了方向。此份研究报告着重介绍了房地产行业未来的发展趋势，并提出用互联网金融重塑地产模式这一创新性的观点。