分会时评：2017年房价将首次触底

2016年即将过去，在这一年里，房地产市场一路向上，强劲上涨。在即将到来的2017年，房地产市场又将如何呢？近期，在政策高压之下，一线和强二线城市的楼市降温了。主要表现为成交量下滑，价格涨幅收窄。目前，投资者对于2017年这些热点城市的楼市，已不抱太大希望。那么，经历了2016年暴涨之后，2017年房地产市场将走向何方，是否会出现首次触底。

11月以来，楼市成交量继续保持下行态势。最新监测数据显示，本月以来，一二三线城市成交量均出现不同程度下降。28日，分析一二三线共21个城市的商品住宅月度成交数据，结果显示受监测城市本月以来的成交量环比下降16.23%，同比下降21.99%。具体来看，四个一线城市环、同比均出现下降态势，环比降幅22.22%，同比下降幅度达到29.43%，广州、深圳环比降幅均超过三成；二线城市环、同比降幅分别为7.58%、15.98%；三线城市环、同比降幅为38.65%、33.91%。

统计数据显示，11月第四周（11月21日-11月27日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1426套，环比增加6%，成交面积11.74万平方米，环比减少38%。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为36620元/平方米。

中国金融家分会主席宏皓教授表示，楼市成交量持续下降，标志着调控之后成交低迷周期的真正到来。自“9•30”新政开始，北京楼市供需双方预期均发生改变，在这轮预期调整当中，供需双方的角色也发生了变化。在这其中，需求方经历了多次调控房价的变化趋势之后，对于调控引发房价走低并不抱太大希望，尤其是在目前以中高端产品为主的纯商住宅市场，其购买需求的后置很大程度上受制于供应的不足；而从供应方情况来看，则是主动延期带来了供应市场的深度触底。

最新消息显示，11月28日晚间，上海住建委公布房贷新政：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。同日，天津也发布房贷新规，在提高首付的同时，对首付人群的认定也要参考商贷因素。

此外，上海市住房公积金管理委员会当天还印发通知，要求严格执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

值得注意的是，上海原先对首付认定时，是只认房不认贷的，但现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净，只要还能查到贷款未结清等情况，依然要受到限制。而且，此次政策要求加大审核力度，核查购房者的全国征信。与此同时，此次上海楼市调控要求，首套房比例由30%提高到35%。对此，有分析指出，这对购房者的心理影响大于实际。因首套房一般都是以自己居住为主，以上海新房套均500万元来算，也就多了20多万元的首付，对于有购买能力的买家而言，不能构成多大制约。此次楼市新政主要是对于置换购房的影响较大，本来置换是上海购房的主流，这次限制了将近九成的人群。

值得一提的是，上海还将公积金杠杆进行了调整，上海市住房公积金管理委员会表示，此次调整是使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，使得后续盲目提取公积金等做法减少。

中国金融家分会主席宏皓教授表示，从政策出台背景来看，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示，上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，而同比涨幅则达到37.4%。从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，因此调控压力仍没有消除。而且最近几周高价房成交比较活跃，也带动均价出现波动，可能对市场心态带来一定影响，通过政策加码可以巩固调控效果。此外，11月中旬以来，深圳、杭州等城市在原先调控措施上予以加码。所以上海对调控进行加码不能算“意外”。

值得注意的是，天津昨日也出台了新的房屋信贷政策，主要内容为：对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象，特别是一线城市表现尤为明显。而本月以来54个城市当中成交量降幅较大的城市包括厦门、惠州、苏州等。与之对比，非调控城市整体新房成交量环比也下降9.4%，另外还有约七成城市成交量环比回落，降幅较大的城市包括襄阳、温州、常州等。相比10月份，11月初市场继续降温，各地严格执行的调控政策导致购房者开始观望，市场成交下调趋势加速，四季度楼市成交数据将进一步下行。

与此同时，“地王”却再出江湖，最吸引眼球的标题是：205亿，7个新地王！广州楼市再次震惊全国！购房人彻夜无眠……这说的是广州11月22日多块地招拍挂的情况。其中，白云新城地块折合楼面价46958元/平方米。成为广州名副其实的“地王”。业内人士计算，目前该地段的一手楼盘均价在40000元-45000元/平方米左右，楼面价已经超过了该地段一手房的价格，除非未来房价涨幅超过40%以上，否则无法赚钱。

同一天产生“地王”的还有今年的明星城市武汉，以及长沙，其中厦门建发获得长沙梅溪湖120亩宅地，总价29亿元，溢价180%。在此之前，天津、温州、济南等城市也出现了“地王”，其中，11月9日，安邦以34亿元摘桃花岛组合地块，成为了温州今年总价地王；天津金地以47.4亿的总价竞得南开双峰道地块，住宅楼面价高达5.61万/平方米，成为天津目前最高单价地王。济南则连续拍出溢价率在200%左右的高溢价地块。

11月25日，中国金茂在上海虹口竞买了一块商办用地，成交总价25.55亿，楼板价45153元/平方米，溢价率18.82%。至此，该公司今年拿地已约200亿元，几乎每一幅地总价都在20亿以上。

宏皓教授认为，房企在调控周期内增加土储，对住宅供应市场的传导要在1-1.5年之后才有所体现。对于当前多地已出现成交量腰斩、房价却没有下跌的现象，宏皓教授表示，土地市场对住宅市场会有传导性影响，但这要在明年才有所体现。

在全国范围内资产荒的背景下，一二线房地产市场以其资产稳定效用，吸引大量投资资金进入，从而推高土地价格和住宅市场价格。但如今，这种上涨开始面临调控压力。逐渐失去财富效应后，投向一二线房地产的资金可能出现外流。在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大。

过去人民币升值的数年里，居民财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加，住宅作为一种高价消费品，吸引了大量消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加会拉高房价。会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，国外资金也会大量流入我国房地产市场。但是，一旦人民币汇率开始波动，特别是调控压力下，买房趋势开始变化。

从统计局公布的70大城市数据看，10月下半月开始出现7个之前明显上涨城市价格下调。调控令非理性市场快速降温。从2015年3月30日开始的资金潮导致楼市持续火热，已在2016年“9•30”新政开始的22个城市严格调控下降温，10月份即是一个短期拐点。宏皓教授预计本次调控周期起码持续6-9个月。20个城市房价将出现10%以上的价格下调空间。

目前商业银行对个贷的支持热情或已达到上限，受政策影响很难继续提升，2017 年可能迎来按揭贷款利率的向上拐点。因此，明年商品房销售可能出现明显下降。2017年，商品房销售或明显回落，但变数很大。房地产市场的不确定性在于2017 年之后政策的不确定性。当前，规范市场秩序的政策执行极为严厉，但经过几个月的市场调整后，这些政策的执行情况又将如何？在国际范围内，影响我国宏观经济变化的外部变数较多，我国的货币政策存在不确定性，资产价格管控的目标也有不确定性。假设当前的政策将会贯穿2017 年，则2017 年商品房销售将会出现明显的下降。

2017 年，按揭贷款的利率会迎来拐点，趋势性上行。由于汇率的压力，基准利率很难下降。对房地产的调控可能伴随着对按揭贷款的窗口指导，尤其是清查加按揭，转按揭等各种形式的个人信贷创新办法。相信个人负债成本的提高，是2017 年房屋销售可能下降的最关键原因。2017年市场的整体调整幅度不如2008 年（毕竟仍然处于低利率时代）。但楼市的可开发区域已经很难扩张，2017 年所处的历史阶段比不上2008 年。我们估计，2017 年全国商品房销售面积的同比下降幅度在15%左右。

尽管2017 年市场销售降温，房价却有可能保持平稳态势，并不会出现明显的下跌。基于三个原因：开发企业的资金较为宽裕，政策的举措较为理性，低利率环境仍然存在。政策虽然志在防范房价上涨过快，也希望在短时间里头见到成效，但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意“矫枉过正”。一松一紧，频繁转向的政策有损威信，房价大幅下降也不是政策调控的目标。

如果因为国内外情势的不确定性，尤其是人民币汇率的压力，导致基准利率上行，则或许会带来基本面超调的风险。所谓基本面超调，就是不仅销售出现了明显的下行，连房价也出现了明显的下跌。基准利率上升的可能性并不大。而且，即使出现基准利率的上升，政策应对及时也不会发生超调。

宏皓教授是中国讲房地产课程最具落地性的地产转型升级唯一实战专家，讲房地产最好的老师，必须亲自做过房地产企业的资本运作与融资，熟悉房地产行业的发展模式，会运用金融创新的方式帮助房地产企业转型升级，拓宽融资渠道，必须了解资本市场，能够运用资本运作在资本市场提升房地产上市公司的资本活跃度。要有代表性学术著作，对银行的金融创新业务也要深入研究。

可目前在中国讲资本运作和融资的课程的老师基本都只具备上述一个条件，很多老师连资本市场发展现状和趋势都不了解，只知道基本的资本运作和融资简单的方法，根本帮助不了房地产企业彻底摆脱发展的瓶颈。因此，必须多管齐下，尤其要帮助房地产企业搭建投融资平台，建立金融安全防范体系，才能给房地产企业规避投融资风险，彻底解决长远发展的难题。这就需要房地产转型升级第一人金融学家宏皓教授来帮助房地产企业在全方位突破发展瓶颈。

中国经济结构深化改革调整的今天，房地产行业经过20多年的高速发展，在政策红利与行业红利逐步缩减的背景下，行业已经进入到产品经营及产业转型升级的时代。以房地产为基础的资产运营、金融投资、资产证券化、共享经济、地产文化旅游等新兴领域正在迎来前所未有的发展机遇，房地产企业面临大浪淘沙的时代契机，拥有核心竞争力以及多元化产业结构的房地产企业将在市场上立于不败之地。房企整合、多元化发展将成为未来大多数企业的选择。授课历程包括：

2014年7月15日，著名金融学家、房地产转型升级第一人——宏皓，为房地产公司讲授了《用互联网思维重塑房地产商业模式》，课程中详细解释了互联网思维在房地产行业中的运用；在互联网时代下，如何把握未来房地产行业转型升级的核心机遇；以及如何与互联网金融相结合的实际操作策略，帮助房地产企业提高盈利能力。

2015年3月27日，著名金融学家、房地产转型升级权威专家——宏皓，受邀给成都新希望房地产公司讲授《房地产企业融资方法与投融资管理》，课程详细讲解了投融资的创新方法以及房地产企业如何转型升级的方法，如何运用产业基金的运作流程，对房地产企业未来的可持续发展提出了落地的实施策略。

《政府与房地产企业合作》这门课程是宏皓教授的金牌课程，本门课程讲到（1）房地产税收改革：前景与挑战（2）房地产金融创新；（3）房地产企业转型升级；（4）城市住房保障模式与政策；（5）商业地产投资、运营和管理；（6）地产服务业发展模式与政策。《政府与房地产企业合作》这门课程能够加快企业转型升级，科学引导房地产业转型升级，合理控制商品住宅增量；大力推进房地产业转型发展，积极发展与旅游度假、休闲养生、文化体育、医疗康体等产业融合的高端地产；加大房地产促销力度，依托良好的资源环境优势，通过联合旅行社组织“旅游看房团”、组建“房产超市”等精准促销方式，加大对全市各滞销楼盘监管力度，提高商品房销售率；支持房地产企业优化重组，大力引进国内大型品牌企业，通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化运作，尽快消除房地产库存，促进房地产业健康发展。引导政府与房地产企业进行合作，创恭迎新局面。

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