分会时评：2017年一二线城市房价能调控下来吗
今年全国各地坚持分类调控，因城因地施策，强化地方主体责任，热点城市政府出台了限购、限贷、增加土地供应、打击开发商和中介机构违法违规行为等措施。热点城市房地产市场正逐步趋于稳定。三四线城市和县城去库存取得了重要进展。国家统计局数据显示，今年10月份、11月份，一线城市和热点二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅快速回落，房价走势明显趋稳；全国已竣工的商品房待售面积自今年3月份起，连续9个月下降。
密集的调控政策后，11月，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。国家统计局发布的最新统计数据显示，与11月上半月比，11月下半月一线和热点二线城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.9个百分点之间；2个城市环比持平；其余包括成都在内的4个城市新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1%以内。
总体来看，11月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个；环比下降的城市个数增加，分别比上月增加4个和7个。
最近的中央经济工作会议要求中国住房市场重新回到它的本性，回到它的居住功能，要求去除房地产市场投机投资属性。可以说，这一要求不仅是未来中国房地产市场政策的基点，也将从根本上改变的房地产市场性质及大势。从中长期来说，中国房地产市场回归本性、回归常识、回归理性、回到它的基本居住功能是一种必然与趋势，估计这是谁也无法阻挡的市场潮流。
尽管在2016年9.30调控政策出台之后，一些热点城市把住房按揭贷款的第二套住房首付提高到了50-70%以上，这些房地产调控政策对市场肯定会影响不小，但这种事前的限制是无法对住房的投资与消费进行严格区公。如果不用有效的经济杠杆对住房的投资与消费进行严格区分，区分后对投机炒作者进行严格限制，那么已经进入持有更多住房的投机炒作者一定会认为政府的房地产市场宏观调控仅权宜之计，因为这种房地产调控一旦影响GDP增长又有可能放松这些调控政策。在这种情况下，房地产市场预期不会改变，已经进入的住房投机炒作者也不会降低房价退出市场。这些城市的房地产市场可能会经受一个较长时间的销售停滞期。所以，2017年这些热点城市的房地产市场可能会经历一个较长时间的停滞观望期。
还有，当前中国房地产市场的调控政策是采取“因城施策”的方式。所以，对于热点城市之外其他中小城市的房地产市场，还是实施的2014年11月以来的房地产信贷及税收政策，这些政策的核心就是鼓励持有更多住房的居民利用优惠的信贷政策及税收政策进入购买更多的住房，以便达到中央政策所谓的房地产去库存化的目的。
对于这些政策住房的税收政策处于最优惠的水平，而且住房信贷政策无论是利率还是首付比例都处最为优惠的水平。之前这些非热点城市的住房库存为何会积压越来越多，最根本的问题就在之前这些非热点城市的住房价格一直在下跌。只要房价在下跌，一个以投资炒作为主导的住房市场，投资者肯定不会进入市场，甚至于卖出手中在住房退出市场，住房的库存只能会越来越多。但是，这些非热点城市，除了少数城市之外，房价上涨已经持续15个月以上了。房价一涨，无论是涨幅多少，在当前的这种过度优惠的信贷政策下，投机炒作者也会随之进入市场。
事实上，这十几个月来，中国这些非热点城市的房价不仅上涨，而且同比上涨的幅度不少，从而吸引了不少投资者进入住房市场，由此一起创造了今年中国房地产市场的繁荣。而且在这种情况下，2017年这些非热点城市的房地产市场还会继续2016年的趋势，甚至于会更为火热。
作为热点城市的上海，今年房价发生了巨大的变化，从年初一直涨到九月份，其中三月和八月的涨幅最为明显。经过几轮房地产调控政策，目前走势趋于平稳。
今年3月青浦区的房价比较稳定，维持在三万出头，上海青浦区居民张美丽因此想置换一套面积大的住房。但就在卖掉旧房准备换新房时，青浦区的房价开始猛涨。
12月24日，北京召开市委全会，会上把“加强房地产市场调控、促进房地产市场平稳健康发展”作为2017年北京经济工作的一个重点，提出“坚决保持房价平稳”。北京市委全会公报提出，紧密结合疏解非首都功能、棚户区改造、城乡结合部地区城市化等工作，进一步调整用地结构，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建设力度。结合实施居住证制度，继续完善住房保障体系，建立购租并举的住房制度，切实增加有效住房供给。
自9月30号，北京发布楼市调控政策以来，房地产市场已有所降温。数据显示，北京新建商品住宅成交，已连续7周维持在2000套以内的低位水平，二手房交易量也在持续回落。统计数据显示，12月12日-18日这一周，北京新建商品住宅网签共计1383套，环比大降45.6%，这已经是连续7周维持2000套以内的低位水平。
北京的二手房交易也进入下行通道，数据显示，12月1日~20日，二手住宅共网签10613套，环比下降13.7%，同比下降15%，往年北京二手房市场经常出现的年底翘尾现象，将变成连续降温。随着交易量的持续回落，12月份开始，北京二手住宅均价或将由升转降。
无数人寄希望于政策的手能让房价回归。但是宏皓教授综合多方因素分析后指出，对于当前的一线和热点二线城市，政策的作用更多是延缓而非逆转，“一线房价持续涨”并不算耸人听闻。限购、限贷令的推出，固然限制了大量的需求涌入，但预售证监管加严、房价“限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情，商品房供应少，大多数城市商品住宅市场仍然处于供不应求的局面。一二线城市2017年的涨幅将会减小，趋于缓慢。
想知道未来的房价走势，当下的土地价格应该是最直观的反映，热点城市“地王”频出就很说明问题。房企拿地成本提高。“高地价、抢地潮”则可以概括2016年的土地市场。
作为楼市的供应端，高地价无疑是高房价的另一个“罪魁祸首”。数据显示，今年1-9月全国300个城市土地平均溢价率49%，较去年同期上升35个百分点；其中住宅类用地平均溢价率63%，较去年同期上升45个百分点。最新数据显示：前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高达50%。
有超过50%的土地成本普遍增加，这意味着未来房价上涨预期会更加强烈。根据数据整理，共有20家发债房企今年合计在14个城市拿地过48宗单价或总价排行在市场前100的高价土地。48块土地的产出城市中，一线城市贡献13宗，平均溢价率达77.6%，二线城市贡献33宗平均溢价率达114.1%，三线城市贡献2宗平均溢价率达308.9%。对于城市而言，土地资源是固定的，在住宅库存有限的情况下，争夺有限的住房资源也将是房价上涨动力。
住宅供应无以为继的大背景叠加再次收紧的市场调控，使得近期纯商住宅预售量深度触底，郭毅认为。此外，近期北京出让的4宗土地当中住宅部分均出现100%自持的结果，未来可售住宅持续减少的局面仍将加剧，房企惜售之余，未来北京纯商住宅市场供需尽管双双持续走低，但依然会保持着供不应求的市场格局，受此影响，纯商住宅的市场价格也将继续坚挺。
热点城市房价快速上涨背后的逻辑只有三点：供求失衡、货币超发、投资避险。在此轮汹涌的调控中，被调控的17个热点一二线城市最根本的矛盾在于供求失衡，自2010年以来，17个热点城市总计成交土地规划可建面积6.66亿平米，但销售达到9.75亿平米，透支了3亿多平米。对于“四小龙”城市来说，还要加上一条：一线城市特别是上海的溢出效应。从供求失衡角度来看，“四小龙”城市2012年以来总计供应住宅用地规划可建面积14862万平米，销售面积则达到了16933万平米，透支2000万平米。在供求透支的情况下，就导致了房价上涨预期，而流动性泛滥导致的资产荒带来投资避险需求，进一步推动了房价的快速上涨。
在因城施策的政策框架下，大中小城市房地产市场将继续明显分化。2017年热点城市虽然需求暂时受抑，但住房供应短缺的局面难以在短期内扭转，因此房价继续上涨的压力仍然存在。但随着成交回落，未来整体房价涨幅将逐步收窄。随着投资性需求和刚需被挤出、改善性需求被延后，以“四小龙”为代表的热点二线城市还是会保持低供应、低成交的状态，但是，房价会维稳。所以，2017年如果要出手房子，应该先观望，政策及整体走势都将会影响房价。
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宏皓：
中国金融智库首席金融学家、中国金融家分会主席、中国金融促进会会长、中央财经大学证券期货研究所研究员、北京交通大学客座教授、中经产业基金理事会秘书长、央视财经评论员，政府、上市公司金融顾问，融资专家、财富管理专家。
常年担任中央电视台《央视财经评论》、《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。
25年从事金融投资理论的研究和实践，是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作，帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。
近10年来著有《理财决定命运》、《融资决定成败》、《金融学家给你的七封信》、《中国未来经济模式——互联网金融如何助推中国经济转型升级》等24部著作，是国内在金融领域出版著作贡献最多，受众面最广的金融投资专家。
常年担任央行各地培训中心及国有五大行总行和各地分行的《宏观经济与银行金融创新》课程的指定授课专家，各大高校EMBA和总裁班《宏观经济形势分析及企业应对策略》开班第一课的主讲专家。
