分会时评：上海楼市突变对一线城市影响几何

回顾2016展望2017，每个人都会关心的显然是楼市，2016年，即使是在政府严格的限购政策之下，楼市依然大涨，那么今年这种火爆行情能否延续呢？从政策面来看，国家已经定调，2016年年末的中央经济会议已经明确表示房子是用来住的，不是用来炒的，所以严格的限购限贷政策恐怕还会延续，房子的投资成本将会上升。但值得注意的是，决定房价涨跌的核心因素还是供需，在不少一二线城市，土地供应依旧紧张。

同时下半年的限购和暂缓预售证，也让很多前期高价地开发的楼盘并未入市。而在新的一年，这些高价盘必然会逐渐入市。所以，2017年楼市的分化会更加明显，部分供应紧张的城市的房价还会维持较高水平，而更多的供应过剩的三四线城市房价会出现明显回调。

上海楼市新政

最新消息显示，1月6日晚间，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化，上海“办公”性质的一手房中，有大量项目“暂停销售”。这些暂停销售的项目，全部是办公性质的公寓——公寓式办公楼，也就是俗称的“商住”。据界面新闻记者统计发现，上海共有128个项目被暂停销售（不含金山区），其中嘉定、松江、青浦和浦东新区分别为30、17、16和15个。

对此，上海市住房和城乡建设管理委员会官方明确回应，部分商办项目被暂停网签，主要原因就是两点：

1、擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。

2、一些项目在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。

12月上海新建商品住宅成交面积仅64.9万平方米，环比增加7.6%，同比下滑65.6%，这一数值也是5年来同期最低。正是受到调控政策影响，当期改善房源成交缩水严重。据数据显示，12月单价6万元/平方米以上的改善房源成交573套，环比减少31.1%。在此背景下2017年政策还会维持高压，房屋去金融化或是大概率事件。从市场反馈来看，观望情绪已经相当浓厚，市场调整趋势已经确立。当前以价换量尚能激起市场共鸣，但同样手法会产生疲态，而且部分区域已经出现新房二手房价格倒挂，所以后续开盘的项目价格压力会更明显。

重度雾霾之中的北京房价

2016年北京商住市场过火引起了北京市的重视，北京市代市长日前表示“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。2016年5月，北京市住建委发布针对通州区的商住限购。在政策高压以及商住整顿风暴笼罩下，北京商住项目四季度终于掉头向下，最终走出了高开低走的行情。

2016年第四季度，北京市场在京八条影响下出现了非常明显的降温。数据显示，四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套，环比三季度下调幅度达到了42%。2016年12月，北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米的水平。

宏皓教授表示，随着限购、限贷、限价政策的收紧，信贷资金紧张，以及租赁型房源供应的增加，2017年北京楼市已经进入调整年，叠加已经在2016年开始出现的回落趋势，预计2017年，北京房价出现稳中微降的可能性非常大。

临近2016年年末时有消息传出，15家银行的北京分行签署了一份公约，自2017年1月1日起执行的房贷利率将不低于银行基准利率的0.9倍。如今，传言变成了现实。从多家银行和房地产中介处证实房贷利率优惠收紧的消息。自2017年1月1日起，北京地区大部分银行将执行贷款利率九折起的优惠政策。去年9月份，楼市政策收紧后，市场一直有房贷利率上调至九折起的传言，但始终没有执行。几度传闻之后，这次“狼终于来了”。

如果以商业贷款300万元、基准利率4.9%、按揭30年、采取等额本息还款方式来计算，房贷利率八五折优惠时，执行利率为4.17%，月均还款14618元，还款总额5262480元。房贷利率九折优惠时，利率为4.41%，月均还款15041元，还款总额5414760元。也就是说，房贷利率从八五折提升至九折后，贷款300万元月均还款额增加423元，还款总额增加152280元。

对于房贷利率做出的这一调整，宏皓教授表示，本轮楼市牛市行情的推手之一，就是低成本资金和高杠杆的作用，利率优惠的收紧不仅提高购房成本，更重要的是对购房者预期的打压，以组合拳的方式抑制投资，同时意味着北京的紧缩调控将会长期持续，因此会对购房需求形成新一轮打压。

生活在北京的人对雾霾深恶痛绝。其实近几年来，北京在治霾方面投入挺大的。搬迁、关停污染企业、尾号甚至单双号限行，甚至从去年开始，竟然出台制度，让霾红色预警中小学学生可以放假在在家学习。甚至，市长两年前竟然当众承诺如果治不了雾霾，就提头来见。

即便是这样，雾霾仍然继续，民众也逐渐适应了“霾都”的称号。每当空气质量糟糕时，都会有很多逃离霾都，找个青山绿水的地方养生的讨论。那么问题来了，空气这么糟糕的城市，而且很可能未来二十年仍然如此，房价会跌吗？其实房价涨跌，就怕从主观的单一维度考虑。其实，北京的空气，从来就比不过很多沿海小城市和风景秀丽迷人的地区，而且从2013年初开始，雾霾突然严重，称为人们津津乐道的话题，连续7天的蓝天已经是奢望了。再看看房价走势，今天的北京房价是2013年初的2-2.5倍，北京周边几个小城竟然接近3倍。很多人认为因为雾霾房价可能会走低。但是，即便雾霾这么严重，房价依然还在暴涨。只好说句违背人心的话了，这说明人们对大城市优质资源（就业、教育、医疗等）的需求，远远超过了对健康的需求。

平时我们经常说，健康的身体比什么都重要，健康无价。但是在当前人口自由流动的时代，人们还是宁愿选择去雾霾严重的大都市，也不愿意去空气质量极好的地区长期生活，不需要统计数据，从近些年房价的涨跌变化就能看出来。

宏皓教授表示，雾霾对房价的影响很有限，如果没有雾霾，北京房价只会比现在涨的更快。大部分追求高品质生活的人群都会选择逃离北京，但是那是在有一定的经济支持下，所以雾霾驱逐不了人口，只会流失高技术高净值人群，导致核心地段的高价二手房在2017年快速滑落。

深圳、重庆楼市风云变幻

1月1日，深圳市规土委发布去年12月深圳房地产市场数据。去年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面积21.8万平方米，成交均价54946元/平方米，环比下跌0.1%。从每周的成交数据来看，深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平，房价已经跌回了半年前。

数据显示，深圳龙岗、福田、罗湖上个月房价回落明显。其中，龙岗区成交均价31925元/平方米，环比下跌21.2%。福田虽然环比下跌20.7%，但价格依然高企，成交均价达到83930元/平方米。

2016年，深圳新房市场价格一路上涨，到9月份均价突破6万元。随后，当地推出史上最严调控“深八条”，新房均价在10月份，下降近10%，并持续回落稳定在5万左右。不过，深圳市民认为均价依然高得离谱，应该还有下跌空间。

深圳市民：均价5万多元可能是好的兆头，我希望会再跌下去。

除了新房市场，深圳二手房12月份成交量，环比减少28.4%。2016年全年均价涨幅比2015年回落明显。分析师表示，农历新年后，开发商将面临新一轮的销售压力，而资金周转也需要销售回款来支持，届时，深圳房价将出现“深八条”后的首个博弈期。

最近，重庆楼市吸引了无数眼球。近期，各类重庆楼市要涨的声音不绝于耳。针对有媒体报道一些购房者组团“打飞的”前往重庆“炒房”的现象，对此， 1月7日重庆市国土房管局下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，将通过四个方面、三大措施严控房价。

这些措施包括：

1、严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。预售价格经备案后，开发企业应按规定执行，若要调整预售价格的，必须提供调价依据，理由不充分、不合理的，不办理变更备案。

2、严格规范销售行为。严禁以认购、预订、排号、发卡等方式收取或者变相收取定金、预订款等费用。严禁以捏造或发布虚假信息哄抬房价等。

3、进一步加大执法力度。对拒不整改的企业，将采取暂停项目网上签约、暂停交易登记以及暂停资产转移登记手续办理、吊销商品房预售许可证等措施等等。

这是10天之内，重庆官方对房地产市场的第二次表态。重庆目前是中国两大试点个人房产税的城市，征收范围包括：个人新购高档住房、在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。也就是说，全国人民每人可以在重庆购买一套无房地产税的商品房。

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