分会时评：2017买房的时点在哪里

随着楼市调控政策的不断升级，银监会也按耐不住出手了！央行继“加息”后又一动作前来助阵，外加春节7天上海只卖出8套房，还有城市0成交，那么2017年还该不该买房，买房的时间点到底是什么时候？

买房政策继续加码

2017年，上海银监局将严格执行个人住房差异化信贷政策，严禁资金违规流入房地产领域，抑制炒房需求。同时还将继续开展政策执行情况的检查，对违规机构将按规定予以处罚。上海银监局还要求在沪各金融机构定期开展各类情景下的压力测试，提升押品管理水平，严防房地产市场价格、交易量逆转对房地产信贷及相关资产质量的影响。政府频繁出台政策，让我们不禁要问，还能买房吗？

事实上，中国房地产市场是个两极分化非常严重的的市场。一些城市如北京上海的房价涨幅确实非常大。但是大部分城市的房价，过去几年的累计涨幅其实非常有限。根据数据显示，中国最大的100个城市里，有62个城市今年9月的房价水平比2013年9月时要低。只有17个城市的房价比三年前高20%以上，而这17个城市去年只占全国商品房销售面积的16%左右。换句话说，房价长期大幅上涨，并不是一个全国性的现象。

房贷收紧信号增强

春节过后，房地产市场逐渐回暖。统计发现，北京、上海、广州、深圳、杭州等十大城市的商品房成交量节后明显开始反弹，2月7日当天，十大城市成交套数达1632套，虽与年前3000套以上的单日成交高位仍有差距，但总体渐回归常态。

1月信贷数据即将出炉，坊间声音不一，不乏创新高的猜测，也有增速可控的理性预期。面对日益明晰的房贷收紧信号，政策的调控影响对房市、消费者和银行逐渐显露。

从近期出现的房贷政策的具体调整上看，收紧已是既定趋势。此前传闻近期央行对主要银行进行窗口指导，要求不同程度地收缩信贷投放规模，贷款项目需提前报备。中部某股份行信贷业务人士表示，年初央行主要就贷款规模对总行专门下达了指导，指导方向还涉及去金融杠杆、稳定房产泡沫、防系统性风险等要素。

某国有行分行信贷业务人士表示，贷款项目需报备是2016年底就有了，目前分行层面1月和目前发放的贷款都是此前储备项目超出的额度，1月下旬接到窗口指导的相关通知进一步收紧。但从新发贷款量看，今年分行新增贷款已经比去年同期增加40%。目前分行层面还是努力增存款，积极放贷款，因为总行层面的控制主要是控制存贷比，换言之多吸收存款就能多放出贷款。近期首付比例及利率根据贷款或担保比例会在所属地政策的基础上小幅上调。个别城市有银行年后微微上调首套房贷利率，例如青岛、大连、珠海等地的部分银行利率优惠由85折上调至9折。某业内人士表示，2017年总体的房贷优惠力度较2016年将会进一步缩小。

2017年是否会加息进而导致房价下跌

最近央行上调了逆回购利率和SLF利率，引起市场热议，不少人认为这是货币政策从宽松转向紧缩的开始，还有一些人认为我国步入加息周期。如果上调存贷款基准利率，是否央行货币政策就步入了加息周期，并将导致房价下跌？

今年是否会出现传统意义的加息，更多取决于今年经济几个关键指标：首先是汇率，如刚刚公布的1月份外汇储备数据，环比下降123亿美元，降幅继续收窄，这或与美元指数走弱有关，若本币贬值压力不大，即便美元加息，也不会成为国内需要加息的原因，毕竟中国与美国及其他发达国家之间的利差还比较明显；其次是GDP走势，国内经济依然存在下行压力，而美国经济处在上行之中，故中国没有必要跟随美国加息；第三是通胀，宏皓教授认为2017年通胀的可能性不大，从历史数据看，CPI与GDP有明显的相关性，如果名义GDP增速不高于10%的话，CPI就不会超过3%，或者M2增速与名义GDP增速之间的缺口不收敛的话，也不会出现通胀，故不需要通过加息来抑制通胀。

就目前来看，贬值、通胀和经济上行这三大压力或趋势都不明显，故短期内加息的概率不大，但也不排除年内加息的小概率事件，毕竟包括货币政策在内的经济政策都属于“相机抉择”，经济学家们所谓的“预测”，说白了大部分是“猜测”，因为你无法预料今年还会出现哪些黑天鹅事件。那么，如果今年加息，会导致房价下跌吗？

不少人认为央行调整基准利率对房价会带来负面影响，从逻辑上可以这样解释，但相关性分析并不支持该结论。存贷款基准利率的调整对房价影响并不明显，而房地产政策对房价的影响十分明显。

中央经济工作会议提出，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，这应该是今年房地产政策的核心目标，因为抑制泡沫的意思是不让它再涨了，“防止大起大落”的重心是在后面，即不要大跌，就是不要刺破泡沫，故今年房价要跌非常难。不过，这样调控的难度会随着时间推移会越来越大，因为全球没有一个只涨不跌的市场。只是当你希望房价跌的时候，即便加息也未必会跌；当你希望房价涨的时候，即便将利率降为负也不会涨。

房价的上涨究竟是为什么

2016年，中国一二线城市房价的猛涨与居民加杠杆是相关的，居民购房加杠杆的增幅达到了历史最大值。从居民的杠杆率水平来看，似乎泡沫并不大，虽然房价涨了很多，但总体杠杆水平不算高。当然，因为现在经济在往下走，所以，房价的上涨一方面是货币现象，另外一方面也和人口现象相关。

中国的大城市化进程还远未结束，大城市化水平大概只有美国的一半，人口在往大城市流动。这就可以解释去年什么地方的房价涨得多，这与这些城市的人口流入量有关。比如，2016年大连房价下跌了20%，它也是一座美丽的滨海城市，房价为何会有如此大幅的下跌呢？因为大连的人口在减少。可能有人会问，安徽省的人口也在减少，为何合肥的房价会大幅上涨呢？那是因为合肥市的人口在大幅增加。同样的道理，厦门人口增长的幅度是全国最高的，去年房价涨幅也居全国第一。同样，我们看到河南省的人口在减少，但其省会郑州市的房价涨得很快，也是因为郑州的人口在大幅增加。概括而言，直辖市、省会及二线城市人口都在集中，一些偏远省份的人口在净流出，这表明房价的变化趋势与人口有相关性。

但从长期来看，对房价并不乐观，原因如下：第一，房地产开发投资增速回落，估计2017年为负增长。去年一二线城市房地产的火爆的原因是居民购房加杠杆，而由于基数过高，估计今年会负增长；第二，中央经济工作会议对房价提出了严厉的批评，提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’”的定位。今年房价会较为平稳或者略有下跌，因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标，至少在“十九大”之前会严格控制房价上涨。

当然，房价在“十九大”之前不会下跌，会处于“稳中求进”的总基调格局中。我们对政策的研判一定要格外重视，因为中国其实进入了一个管制时代。过去我们还比较强调市场在资源配置上起决定性作用，而这几年随着风险的加大，要让泡沫不破裂，只有维稳；市场化的一些措施如房产税、扩大土地供给等，都会导致泡沫的破灭；现在如果不采取这些措施而采用行政性手段，肯定还是以“稳”为主了。

财富总管教您如何合理配置资产才能保值增值

总而言之，今年还是一个结构性行情，但从资产配置的角度来看，即便是结构性行情也面临着资产配置结构调整的需要。

第一，要降低房地产的配置。国人房地产配置的比例过高是长期现象，目前在政策上已经对房价的调控非常严厉，这从中央经济工作会议上的表述可以看出来。相对而言，现在财富管理或资产管理的要点，是应该增加金融资产的配置，这是一个大的趋势。投资者在进行房地产市场投资的过程中应谨慎而为。

第二，金融资产中的权益类资产，可能更加值得配置。现在，我国的换汇条件从严，把资产转移到海外的难度加大，这是数量非常巨大的资金。如果资金留在国内，并且面对着“资产荒”，钱会流到何处呢？有人可能会问，为什么不去配固定收益类产品呢？由于全球经济弱复苏，通胀预期也起来了，利率会有所走高，所以固定收益类的资产配置应适当减少。目前，国企改革是我国的重头戏，因此，在权益类资产的配置上，除了绩优股可以增加配置外，更多的投资机会来自于“变”，如国企改革并购重组等。一个预期已有的东西，如果涨不起来，就确实很难涨起来了，因为大家的预期一致，不存在预期差。只有超过一致预期的事件，才可能有更多的机会。

第三，国人海外资产配置过低。现在海外资产配置起来很困难，那就要寻找替代品，例如黄金、深港通、沪港通等。相对来讲，买人民币黄金是一个保值的手段，既可以对冲人民币的贬值，又可以对冲全球货币超发导致的资产泡沫风险。此外，深港通和沪港通是增配海外资产的渠道，如在香港股息率有5%的那些股票，保险公司的资金就会长期配置，因为它已经比保险公司产品的预定收益率要高了，还可以对冲人民币贬值带来的风险。

总之，资产配置也是风水轮流转，如今楼市与债市的热潮已退，应该增加权益类资产和外币现金如美元的配置。中国无法回避的事实就是货币超超发了。要把握住热钱的流向，因为在货币超发的背景下，热钱的宣泄是必然的，但找准并跟上热钱的方向是有难度的，中国资本市场的反应总是太快，就像最近期货相关公司的股票涨得较好，因为据说股指期货开仓将放宽了。赚钱是大家都可以实现的事情，要想赚大钱就要看财富总管来帮你实现。财富总管的目标就是让中产阶级都可以赚大钱。

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