分会时评：房贷收紧下投资者的钱往哪投

信贷宽松可以助燃楼市，收紧后则利空楼市。早在春节前，市场上就有消息流传：北京地区多数银行已将首套房商贷利率的折扣从8.5折调整到9折，但二套房商贷利率仍为基准利率的1.1倍。

近日，从多家银行证实北京地区签署网签合同的第二套个人住房按揭贷款年限从原来的最高30年调整为不超过25年。房贷利率方面，自2017年元旦起，北京地区多家银行的首套房房贷利率折扣最低九折起，二套房房贷利率最低上浮10%。多家银行表示，房贷利率方面目前仍然无变化。但也有银行的支行表示，其首套房的房贷利率在1月底前仍然实行最低八五折，最近首套房利率刚调到最低九折，二套房上浮10%。

二套房按揭年限的变化直接导致了月供的增加。如果二套房贷款300万，根据目前执行的基准利率的1.1倍，在30年调整到25年之后，即每月需要多还1400元左右的贷款。

统计发现，目前各大银行首套房贷9折利率优惠是主旋律，除江苏银行首套房贷利率最低85折、工商银行优质楼盘88折、中国银行最低88折外，其它银行首套房贷利率均为基准之上最低9折优惠。

此外，各大银行对房源品质审核更加严格，有三大银行明言二手房不能贷款，分别是江苏银行、盐城农商银行和民生银行，其它银行对新房、二手房也是区别对待，着重体现在首套房是二手房的贷款政策上，比如购房者在工商银行借贷买房，如果首套房是新房，首付比例可低至20%，如果首套房是二手房，首付比例则为30%，与二套房无异。还有些银行，尽管首套房无论是新房还是二手房，首付比例最低20%，但工作人员总不忘提醒“二手房能不能贷款80%要看房龄、地段等其他方面”。

于贷款年限的调整，金融学家宏皓表示，因一般二套购房者还款能力强，贷款周期短，政策的直接影响不大。但信贷是决定短期房价的最关键因素，目前信贷收紧趋势下，房价调控压力大，对房地产依然有明显影响。尤其是1月份利率折扣减少后的继续收紧，银行未来贷款额度恐收紧，价格也将上浮，放款变缓或成为常态。

有报道称，李嘉诚旗下长江实业在香港推出折价楼盘，部分套型优惠力度高达30%。香港的房产动辄以数百万、上千万港元计，30%的优惠意味着可以节省下至少上百万港元的支出。

为了抑制高昂的房价，去年11月4日，香港特区政府祭出了打击楼市炒作之风的大杀招：非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下子提高到15%。　

综合计算，新的税率出台前，非香港户籍买家的印花税税率在23.5%~43.5%之间；在从价印花税提升至15%之后，内地买家的印花税税率提升至30%~50%。也就是说，一套1000万港元的房产，最高税费可能达到房价的一半，即500万港元，最低也有300万港元！具体的缴纳范围，取决于卖家持有物业的期限(期限不同，额外印花税在10%~20%之间，持有期限越长，费率越低).

在出台这一重磅杀招后首个交易日(2016年11月7日)，以房地产发家的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家均未能幸免，旗下地产股集体跳水，跌幅均超过6%。市场的担忧不是没有道理的，因为印花税上调后，来自内地的投机需求被明显抑制，香港楼市迅速降温。今年2月6日，香港金融管理局总裁陈德霖在公开场合表示，去年12月香港楼市成交量跌幅显著，一手楼按月跌八成，二手跌三至四成，跌势到今年1月仍然持续。楼市发风光已经是一去不复返了。

实际上，除了本次收紧房贷年限外，去年12月份北京各家银行已将房贷利率的折扣从8.5折调整至9折，目前北京地区除平安银行还继续执行8.5折优惠外，其它银行的房贷利率折扣都上涨至9折。政策持续收紧，恐加重市场的观望情绪，进而影响交易量和房价而随着贷款年限的调整，业内普遍预计北京房地产市场将继续降温。那么，不投房子，我们该买什么呢？

加息利好股市

2017年1月份以来，央行通过上调公开市场利率来不断加息，A股不仅未受影响，反而走出开门红，宏皓教授表示，为什么这一轮加息周期利好股市？按照传统思维，加息增加实体经济融资成本，利空经济和股市。但是，这一次为什么不一样？市场需要准确理解当前的加息，近期央行上调逆回购、SLF和MLF等货币市场利率，与传统的提高存贷款利率不同，这是一种定向的结构性加息，而非全面加息，这一轮加息的政策目标是防风险去杠杆而不是抑制经济过热和通胀，调控对象是针对金融市场的“脱实向虚”“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为而非实体经济，政策工具是提高货币市场利率而非存贷款利率，影响最直接的是债市而不是股市和实体经济。

这还不是问题的关键，问题的关键是，近期政策通过上调货币市场利率为债市去杠杆，通过限购限贷调控房地产，不仅抵押贷，而且开发贷也被严格控制，在房市债市被严厉调控的情况下，那么银行怎么办？银行只能增加对实体经济的贷款力度，这也正是2016年12月和2017年1月信贷大幅超预期的根本原因，而且信贷超预期的部分主要是是企业中长期贷款。这也意味着，近期政策上通过调控房市债市将资金压回了实体经济，资金出现“脱虚向实”迹象，这对实体经济和企业业绩是利好，分子改善将对冲分母的负面影响。

这一轮加息周期利空最大的是房市。2015-2016年一二线房价暴涨更多地是一种货币金融现象，政策通过放松限购限贷以及降息降准刺激，大的背景是城市化步入人口向大都市圈集聚的第二阶段。历次房地产泡沫崩盘都跟货币收紧和加息有关。随着中国房地产市场越来越脱离人口和居民收入的基本面，越来越货币金融化，房价对货币松紧将越来越敏感。2016年10月以来，限购限贷等新一轮房地产调控已经密集出台，这一次加息毫无疑问是雪上加霜。目前货币市场利率上升已经传导到债券收益率，并开始向贷款利率传导。据媒体报导，北京将执行新的个人住房贷款业务要求，房贷利率不低于基准利率9折、自2月8日（含）起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。我们在2015年提出“一线房价翻一倍”，2016年9月 提出“这一轮房价上涨接近尾声”，10月新一轮房地产调控密集出台。我们维持房市将调整到2017年底-2018年的判断。

这一轮加息周期对债市的利空已经相当大的程度上被吸收。2016年8月以来，央行已经开始针对债市的加杠杆行为进行了调控。2016年8月底，重启14天逆回购，随后又重启28天逆回购，加大MLF操作力度，锁短放长，拉长期限，提高资金成本。1月央行正式上调MLF半年和一年期利率。2月3日，央行再次对逆回购和SLF利率上调。受此影响，10年期国债收益率从2016年8月中旬的2.64%低点上升到目前的3.4%附近。考虑到经济L型探底、房地产调控等影响，基本面不支撑长端债券收益率再度大幅上升，而且央行调控的目的旨在去杠杆防风险，而不是增加实体经济融资成本。因此，我们判断这一轮加息周期对债市的利空已经相当大的程度上被吸收，债市调整最困难的时期正在过去。

两会前后可能是股市做多的时间窗口，围绕业绩和改革两大主线展开。催化剂来自：受益于信贷超预期、涨价和出口恢复，企业业绩可能超预期；“两会”前后供给侧改革政策超预期，混改、去产能加码扩围、PPP、一路一带等，2月6日在深改组会议上，习近平总书记强调，要把改革放在更加突出位置来抓；从换手率和交易量来看，市场正在筑底，中国结算披露的最新数据显示。

目前，海外机构对于A股等人民币资产的兴趣正在恢复，这与内地经济保持稳健，海外人民币贬值预期得到缓解，香港离岸人民币HIBOR拆借利率已回落至正常水平等因素有关。事实上，除了RQFII A股ETF，近日香港市场的国企、红筹股，也出现资金大幅流入，走势强劲。

节后，外资投资A股的气氛出现改变迹象，在沪港通和深港通上也得到印证。港交所披露的互联互通交易数据显示，互联互通北向通道在春节后的4个交易日里累计净买入69.4亿元人民币，日均净买入额达17.35亿元人民币，是1月份日均净买入额的3.4倍。其中，2月6日沪股通净买入21亿元人民币，更是创出逾5个月新高。

多种不确定因素 黄金避险作为首选

宏皓教授预计，2017年上半年，黄金走势偏强仍是大概率事件。国内对相关产业再库存期待较高，在这种预期下铂钯银表现不会太弱，会间接带动黄金。另外，上半年金融市场对美国经济及美元资产的表现担忧不减，黄金应对这种不确定性风险也存在着阶段性机会。现货黄金加速上涨，一度涨近0.5%，刷新去年11月11日以来新高至1242.15美元/盎司,升至三个月高位。因欧洲大选带来的政治风险和对美国总统特朗普政策的担忧，激发了避险需求。

2016年，国际金价大幅震荡，年平均价为1246.14美元/盎司，相比2015年平均价1156.19美元/盎司上涨了7.78%；一方面美元持续走强、美联储进入加息周期让金价承压；另一方面英国脱欧、特朗普当选、意大利公投及地缘政治摩擦加大等不确定性增强又为黄金价格提供坚强支撑，尤其是在印度“废钞令”颁布后，大量印度民众都成为狂热的黄金拥趸，使人们对黄金的地位作用不得不重新审视。从2015年7月以来，中国央行一直增加黄金储备，到2016年底已达1842.57吨。

美联储在最近几次会议上没有升息，围绕美国总统特朗普政策的不确定性，以及美元走软，这些是推动金价走势的最大动能因素。

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