分会时评：美国房地产泡沫破灭会不会波及到中国
中国人是为了房子活着的：一直是。看到房子，就会让人想到几个关键词：安全感，归宿感，自我认同感。产生这些的原因其实是因为，紧随房子的隐形福利：教育，医疗，人文，社交……其实房子只是一个文明入口，有了房子的确让人变得更加热爱生活，当然房价或许也会让人变得很焦灼。这一切皆因房子并非仅仅是一为人所用的普通物品，有史以来，中国房地产可以说是社会文化属性很强的东西。
2017年的房地产可以说是历史上最纠结的一年，在过去的十几年房地产市场都惯例性的涨2年跌一年。那么2017年的楼市会如何发展？目前，最热闹的美国房地产市场又如何？
美国总统特朗普昨天获得一个新称号——“首席驱逐官”，因为他让他的国土安全部长凯利颁布了与奥巴马时代截然不同的移民政策，核心内容是大规模逮捕并遣返非法移民，并加快他们离境的速度。特朗普政府移民禁令可能导致数百万无证移民被立即驱逐出境，而这毫无疑问的会大大损害美国经济，甚至可能会导致美国房地产业的崩盘。
据悉，美国目前房地产业发展艰难。特朗普的移民政策威胁美国经济的基础——住宅房地产市场。作为长期的购房支柱，移民的购房热情和乐观态度已经大不如从前。移民对美国房地产市场有多重要？根据了解，移民大约拥有美国住宅总量的12.5%，总价值约为3.7万亿美元。可以来算算这个账。美国大约有3.2亿人口，约有1.25亿户住宅，每户住宅约有2.5人。因为约有4000万移民居住在美国，这意味着他们可能拥有大约1600万户住宅。鉴于美国平均房价约为22.5万美元，这意味着移民家庭住宅总值约为3.7万亿美元。
那些来自华尔街，购买并转租房屋的“大地主们”每年购买房屋数量在10套以上的投资者是藏在美国房地产市场繁荣背后的推手。而正是这些推手让美国国内房地产价格上涨至历史新高，也让房地产市场出现超越其他市场的疯狂泡沫，而且这种泡沫的规模之大，前所未有——即使住房需求已经暴跌且维持在50年来的最低水平。
首次购房者的存在是房地产市场健康发展的一种体现，但现在的他们却没有了足够的购房热情。根据数据显示，2012年时，那些申请联邦住房管理局(FHA)担保贷款的购房者——他们通常都是典型的首次购房者，能够负担的首付比例相对较低，但这一群体占购房者总体人数的25%。到2013年时，这一占比已经下降至20%左右，2014年时下降为18%。
然而到2015年1月份时，当联邦住房管理局将担保保险费率(房贷利率)下调50个基点后，购房者需求出现了温和复苏——也许对渴望重新进入房地产市场，而且在现金紧张时无法购买房屋的群体来说，这是一种放松信贷要求的预示。2015年，这些购房者的人数再度上升至22.3%。而到2016年时，这一占比又下滑至21.7%，联邦住房管理局催生的短暂复苏再一次“破灭”了。进而引发的是美国房地产的破灭。那么，美国房地产的境况会不会影响到中国？
今日，国家统计局服务业调查中心和中国物流与采购联合会发布了中国采购经理指数。2017年2月份，中国制造业采购经理指数(PMI)为51.6%，比上月上升0.3个百分点，制造业继续保持稳中向好的发展态势。分企业规模看，大型企业PMI为53.3%，比上月上升0.6个百分点，持续高于临界点；中型企业PMI为50.5%，低于上月0.3个百分点，连续两个月位于临界点以上；小型企业PMI为46.4%，与上月持平，继续位于收缩区间。
目前，拿地门槛提高、资金成本上升，传统房地产开发模式将终结，房地产业将从制造业进入到服务业时代。房价卖5万的，同区域拿地的地价要6万，这种逻辑矛盾的存在让2017年房地产市场走势奇葩。即使在最近热点城市住宅签约被市场及行政管控抑制，限价政策再出。地价依然处于高位中。所以，房地产行业需要改革，也需要专业的指导，进行转型升级。
在货币政策的层层执行和传导下，与我们息息相关的楼市，可能也要变天了。这种转变不会像四季交接那样分明，但对2017年的刚需购房者来说，房贷政策可能收紧的趋势，无疑又给出了一个让人继续持币观望的理由。在过去十几年的房地产发展过程中，只要信贷真的收紧，房价是不可能涨的，那么未来房价的收紧预期会持续吗？
2017年1月：当月人民币贷款增加2.03万亿元，外币贷款增加246亿美元，分部门看，住户部门贷款增加7521亿元，其中，短期贷款增加1229亿元，中长期贷款增加6293亿元2017年1月份的天量信贷会不会持续，对那么多地王需要房价上涨，而信贷又能不能支撑这个资金需求。
房地产销售额已经在2016年全年达到了11.76万亿的规模，同比涨幅为增长34.8%，行业内认为这已经接近天花板。但从房企的规模看，依然在积极拼抢万亿规模。如果行业接近天花板，那么企业要增加规模，特别是在高地价的趋势下，快周转已经风险越来越大。这种矛盾将很可能导致部分千亿级别房企压力非常大。
从2014年开始，全国基本就陷入了标杆房企增收不增利的怪圈，干的越多赚的越少。净利润率持续下调。135家企业2016年上半年报合计2016年上半年的营业收入为5695.3亿相比2015年同期的4118.4亿涨幅高达37.11%。而净利润则涨幅低于营业收入涨幅，仅从2015年上半年的4153.6亿上涨到了2016年上半年的464.3亿。135家上市房企的利润总额仅相当于建设银行一家利润的1/3.而135家房地产公司464亿的总利润，可以说对比建设银行2016年上半年1334亿、农业银行1051.48亿、中国平安407.76亿。都差距非常大。
春节后，有关房地产市场的政策继续收紧，不仅加息的预期逐渐出现，从地方执行的调控政策看，也依然有收紧的可能性：在调控政策影响下，整体楼市在2017年初继续低位运行,截止日前，从2016年930日来的一系列楼市调控政策已经出现在28个城市，出台了各种相关房地产的新政接近80次。从春节后的市场预期看，楼市调控趋势依然延续。从全国城市看，整体平稳趋势明显，2月春节后，各地信贷收紧明显。但总体看，除了执行认房又认贷的部分城市有下行表现外，其他城市基本平稳。
目前国内大部分城市的租售比悬殊，按照投资回报率计算，一套500万住宅，年租金仅在10万上下，这种情况下，看似租房划算，但从房价上涨角度看，大部分人依然要买房。2017年租售比更低，而在市场平稳期，也更多的之前租户想买房。
现在看，一二线城市住宅供需比已经非常悬殊，想买住宅的难度很大，而现在看，公寓的政策收紧也在持续，春节后短短几天，上海、天津、北京等地都传闻要对商住公寓设限。整体市场出现了住宅买不到、公寓不敢买。从全国城市看，一二线的土地供应持续不足，2017年将依然会继续萎缩，这种情况下，房企拿地难度持续增加，而三四线的库存则依然天量。
一二线城市商品房供不应求的现象将会长期存在下去，限购并不能阻止人们对于大城市生活的向往。从中国经济发展需求看，房地产依然是中国经济最大的支持，上下游几十个行业是目前相对发展较快的行业，去年房地产占GDP比重6.5%。但从未来发展看，其实只有一线和发展相对较好的部分二线，合计大约20个城市的周围城市圈才有发展价值。
2016年房企抢地积极性大涨，宽松的货币政策是主要原因。在2016年，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，替换了过去的高价资金，最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策，导致房企积极补充库存。现在看，2017年拿了地王的企业进入开发阶段，资金需求增加，但资金的价格上行趋势明显，这种情况下，房企的资金压力增加，2017年可以说哪家房企能获得廉价资金，这家房企将获得快速发展的机遇。但是，无论房地产市场如何发展都需要一位专业的导师。
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分会终身服务内容
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2、帮助成员单位建立金融风险防范体系并指导运作，培养其核心竞争力，运用金融创新切实为成员单位解决各类金融难题。
3、以分会主席宏皓为首的中国金融家分会顾问专家团终身为成员单位提供投资、融资、财富管理等金融服务的解决方案和咨询指导，帮助成员单位建立投融资平台。
4、研究和探讨金融的发展方向、体制、政策、管理等理论和实际问题，调查了解并及时反映成员单位的诉求和建议，为政府决策和制定政策提供建议和依据。
5、为成员单位提供管理咨询、技术创新、企业信息化、资本运作、产业基金、对外合作、会议展览和培训活动等服务，帮助成员单位完善各种金融工具,为企业发展提供金融保障。
6、对成员单位的商业模式创新提供建议并给予指导，通过金融创新推动成员单位转型升级；帮助成员单位盘活现有资产让其升值。
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