分会时评：北京2017年的房价还会涨吗

最新数据统计，1-2月份规模以上工业增加值同比增长6.3%。中国1-2月城镇固定资产投资同比增长8.9%，预期8.3%，前值8.1%。中国1-2月社会消费品零售总额同比增长9.5%，预期10.6%，前值10.4%。中国1-2月份民间固定资产投资同比增长6.7%。

中国2017年1-2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。1-2月份，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。商品房销售额10806亿元，增长26.0%，增速回落8.8个百分点。2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1015万平方米。

中国1-2月发电量9315亿千瓦时，同比增长6.3%；12月份同比增长6.9%。中国1-2月份粗钢产量增长5.8%至1.2877亿吨；钢材产量增长4.1%至1.6655亿吨。1月份，15个一线和热点二线城市中，11个城市新建商品住宅价格环比下降，3个城市持平，1个城市涨幅回落。三、四线城市去库存力度加大，1-2月份非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%，增速比上年全年加快14.0个百分点。

房价行情显示，大首都房价连续17个月环比上涨，自2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元/平，涨至60738元/平(2017年2月)，涨幅高达63.18%。于此同时，三四线城市楼市火爆，接力上涨，从春节以来的楼市关注度及成交情况来看，一些三四线城市正在“逆袭”北上广深。

近日网络大调查中，76%网友认为北京房价过高，不能接受，可以勉强接受的仅占17%。但是，在对未来房价的发展趋势看法上，50%的网友仍然看涨未来房价，只有20%调查者认为未来房价有所下降。近日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中，住宅用地计划供应610公顷，同比减少近五成。而以房控地一直是政府层面的方针政策，因此土地供应的逐年递减情况还将持续下去，住宅就不可能增多，住宅供应的速度一直跟不上人口的增速，市场上供不应求的局面长期得不到改善，会刺激房价上涨。

去年的“930”新政给北京豪宅市场带来的冲击可能比预想的更为严重。目前来看，在北京“8万元+”的豪宅市场上，在售项目几乎都是2016年9月30日之前取得预售许可证的楼盘，而去年“930”新政之后，整盘想以“8万元+”的预售均价拿下预售证的项目，几乎未见。进入2017年以来，尚无整盘预售均价超过8万元/平方米的项目获批，由此可以看出，监管层对于预售价格的监管极为严格，而8万元/平方米也成为明显的价格界限。

在北京楼市限购愈发严厉，交易逐渐冷淡的今天，环北京小城的房价，正在悄然上涨。燕郊、大厂、香河等区域的房价上涨已持续了很久，从最初的的几千元一平米现在已经超过两万元。在购房中介网站上，燕郊地区的不少二手房单价已经在3万元左右。由于户型大部分都超过一百平，因此这些房产的总价格都在数百万元不等。房价在北京周边地区的疯涨，造成了不少地区开始进行房产限购。继廊坊、怀来县、涞水县等地宣布限购之后，涿州最近也宣布限购。

中原地产显示的2月份北京成交均价是70702元，搜房显示的北京2月份二手房均价62414元，Q房网显示的是59178元，平均一下是64098元，套均面积按照90平米估算，北京套均价格大约是577万.

Q房网显示上海是52502元，搜房网显示54021元，平均是53262元，上海二手房近年套均成交面积大约是80平米，上海套均价格大约是426万。中原显示深圳二手房均价是47108元，Q房网显示是49192元，搜房数据是49108元，平均一下是48469元，深圳去年成交的二手房套均面积是84平米，那么，深圳的套均价格大约是407万。可以看到，北京套均价格已经比沪深贵35%-40%，然而，北京涨势依然如虹，反而上海深圳成交量出现连续下挫。

2017年前两个月全国的房贷仍然达到了1万亿，北京房贷仍然在增加。下面看一下人民银行的数据：

北京：2016年12月末人民币住户贷款余额14146.9亿元，12月当月增加195.4亿元；2017年1月末，人民币住户贷款余额14557.8亿元，当月增加410.9亿元，同比多增166.3亿元，环比多增215.5亿。

上海：2016年分季度看，一至四季度个人住房贷款分别增加917.3亿元、1015.5亿元、747.7亿元和671.9亿元，贷款季度增量呈“∧”走势；其中12月份新增个人住房贷款154.7亿元，创近14个月个人住房贷款月增量新低，环比和同比分别少增101.2亿元和51.7亿元。

2017年1月份，全市新增个人本外币贷款404亿元，同比少增69.5亿元。当月本外币个人住房贷款新增234.4亿元，同比少增111.9亿元。

深圳：2017年1月，住户部门中长期贷款增加218.13亿元；2017年2月，住户部门中长期贷款增加93.39亿元；可以看到，上海深圳住户部门贷款已经在减少，而北京的仍然在增加。

说到楼市，老百姓最关心的莫过于房价。而这几年的楼市行情，确实有点好莱坞大片的味道，过山车般的走势，心脏不好的还真承受不了。

2013年末，中国二线城市5天6城集中发布“限购令”，上演“楼市紧箍咒”的大戏。谁知，第二年中国楼市就启动了深度调整，不少城市的房价甚至出现了 “腰斩”，调整力度之大实为历史罕见。在楼市大面积“趴窝”两年之后，2016年一线和部分二线城市又迎来了新一轮暴涨，深圳、上海、合肥都是“领头羊”。在赚钱效应的带动下，甚至出现了“关厂炒房”的怪现象，令不少人直呼“看不懂”。那么，今年的楼市会怎么走，会不会出现“过山车”行情？一线城市北京的房价是否还会继续上涨？

据相关数据显示，北京2月二手房网签创近2年新低。虽说春节后房地产市场交易活跃度显现出了上升迹象，不过长期来看楼市的走势并不乐观。根据北京市住建委的数据统计，2月北京全市二手住宅共网签12168套，环比1月下降5.4%，同比2016年2月减少11.7%，达到2015年4月以来的最低值。整体来看，网签量自2016年9月以来逐月下滑，累计降幅已达60.1%。

不过2月份实际交易市场活跃度有所上升。据统计，2月北京完成的二手房交易中，每套交易成功房源的平均被看次数为8.4次，每位成交客户的平均看房次数为3.24次，均出现环比下降。两项数据在一定程度上说明客户在购房前的看房次数减少，客户购房的考虑周期变短，市场活跃度有所提高。

中国金融家分会主席宏皓教授认为，春节期间市场相对冷清，网签存在滞后性，因此2月的网签数据保持在低位。随着春节假期的结束和房地产市场本身淡季的过去，北京二手房市场的实际活跃度在提高，看房量和实际签约量都比1月份有所上涨，但是这并不意味着市场回暖，在楼市调控从紧和信贷逐步收紧的市场大背景下，量跌价稳仍将是未来楼市的大趋势。

目前的交易量是去年四季度以来已经基本达成交易意向的交易需求的释放，由于大部分的交易需求是多个家庭相互衔接的置业升级的换房需求，所以这波‘对手盘’的释放预计还需要2至3个月，等这波换房需求释放之后，北京二手房市场才有望迎来新一轮的议价周期，房价也将迎来由企稳转为回落的拐点。

以前房地产市场的主要问题，就是不够平稳，大涨猛涨的时候多，涨上去又调不下来。难怪有不少人抱怨，"限购令"的结果，就是越限越涨。 稳定楼市、稳定房价，是一项紧迫的重大任务。楼市的激烈波动，对经济社会乃至于全局，具有巨大的破坏作用。近10多年来，中国楼市一直在波动和调控中反复循环，主要是三个原因所致：一是长期以来，过分依赖房地产推动经济、财政增长；二是投资渠道狭隘，导致货币大量流向楼市，不断推高房价和销售额；三是，前两个因素使"房价只升不降"成为民众牢固预期，导致阶段性恐慌式购买。

那么，怎么来稳楼市、稳房价呢？政府工作报告明确，今年的调控策略还是那7个字，因城施策去库存。什么叫因城施策？就是房子多的城市，得想办法去库存，要支持居民自住和进城人员购房需求；房子少的城市，就得想办法稳房价。那么今年稳房价，政府都有什么牌？

先看土地牌。土地与房价的关系，就相当于面粉和面包。面粉一个劲儿地涨价，那面包肯定便宜不了。房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应，去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。特别是进一步规范土地市场秩序，遏制炒作土地的投机行为。也就是说，房子不是用来炒的，土地也不是用来炒的！开发商想当"地王"可以，但是不能"囤货居奇"。还琢磨把开发周期拖延个几年，等着倒手赚土地差价的，赶快醒醒吧！

再看产业牌。利用产业政策，盘活存量，加大市场供应，也是稳楼市、实现住有所居的重要一环。今年将加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。

最后看金融和税收牌。人大新闻发言人傅莹表示，本届人大常委会已把制定房地产税法列入了五年立法规划，但今年并没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

中国房地产业的成功与特定时期的刚需集中释放和中国经济体系下的制度安排密不可分。传统业务模式和管理能力面临大环境挑战，而新的业务增长领域，如物业管理、养老、长租公寓、教育以及对应的一系列“地产+”的主题领域或将是房地产行业未来的转型方向，这将从根本上改变行业能力要求和竞争格局。若干领先房企已经开始进行转型。宏皓教授认为，转型的关键是尽快实现从土地开发向资产管理的思路转变。

宏皓教授是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作，帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人，是讲授房地产企业转型发展第一人，助房地产企业搭建投融资平台，建立金融安全防范体系，才能给房地产企业规避投融资风险，彻底解决长远发展的难题。是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授，也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。

宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程，很多房企过去两年都是高价拍地，目前没有现金流开工，宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境，创新的融资方法如何落地，也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度，通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。

企业转型升级是一项系统工程,需要政府和企业的共同努力,在市场引导、政府搭台、企业唱戏中形成合力。作为市场经济核心主体的企业,在当前的国内外形势和我国经济发展阶段转换的背景下,如何抓住当前全面深化改革机遇,加快转型升级,进一步焕发生机与活力,是一个值得研究的重大课题。中国金融家分会宏皓教授则已经找到了问题的出口，宏皓教授表示要打造“中国经济升级版”,全面建成小康社会,早日实现中华民族伟大复兴的“中国梦”,在微观层面必须大力促进企业转型升级,而这需要政府和企业的共同努力。

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