分会时评：简单粗暴的“炒房”发财商业模式在雄安行不通

2016年，各大城市鳞次栉比的房地产中介门店和天天人满为患的房地产交易中心，充分反映出房地产过度交易的状况。需要注意的是，楼市火爆并不是自住需求旺盛带来的市场表现，而是多方刺激下形成的非理性现象，其中不乏投机行为。在此背景下，自2016年9月底起，房地产政策开启新一轮调控。时至今日，越来越多的迹象表明，从中央到地方，本轮调控对房地产市场投机行为的打击力度，远超投机客们此前的想象。

雄安新区的横空出世，让京津冀限购再次扩容，除了北京、天津、廊坊、石家庄之外，雄安新区禁止交易，周边的10个区县也加入了限购大军。河北省成为楼市限购“大省”，4月5日，继河北廊坊市的文安县、霸州市，河北沧州任丘市，河北保定满城区，保定市徐水区，保定市清苑区，保定市定兴县，保定高碑店，保定白沟新城限购之后，限购政策具体为：本地户籍家庭限购三套，非本地户籍限购一套房且首付为四成起。河北高阳县也加入了限购大军。

京津冀协同发展工作推进会议6日在北京召开，雄安新区规划建设的“进度条”正式从战略提出进入到了战略细化的阶段。中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽在会上明确，雄安新区的建设方向是绿色生态宜居新城区、创新驱动引领区、协调发展示范区、开放发展先行区。在合理把握开发节奏方面要坚决做到七个“严”：严禁大规模开发房地产，严禁违规建设，严控周边规划，严控入区产业，严控周边人口，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。针对雄安新区设立后一些媒体关于炒房人员到新区聚集、房价上涨等报道情况，雄安新区发布消息说，严格贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，安新、容城、雄县三县已经依法对土地、建设、房地产交易等进行管控。当地已经查处房地产建筑领域违法违规行为765起，刑事拘留违法犯罪嫌疑人7人。

在房地产野蛮生长的时期，投资、投机住房一度成为快速致富的捷径，投资投机性需求兴风作浪，使得住房成为少数人牟取暴利的工具，不仅造成正常的住房供需关系被扭曲，更令房地产业偏离了居住的本质属性和改善民生的目标。此前举行的中央政治局会议明确提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。这表明，决策层对房地产调控的思路向更加侧重市场的长效机制转变，而这将有助于消除投机炒作、还原住房居住属性，实现住房市场的平稳健康发展。

2017年以来，各地纷纷加码楼市调控。真正把这轮调控推向高潮的，当属北京出台的“317新政”，其“二套房首付最高八成”、“认房又认贷”等手段，起到了明显的示范效应。据不完全统计，自3月17日至4月5日的21天里，超过35个城市出台调控措施，范围之广、力度之强、密度之大，传递出一种“生死时速”的紧迫感。这些调控政策主要着眼需求端，包含了限购、限贷、限价，甚至限售等行政性手段，政策主要针对投资客。如果说“雄安三县”限购属于政策利好下的个案，那么句容、沧州、镇江、莆田、东莞、天水等城市的调控加码，则显得出人意料。

调控之后，不少刚需的资金被冻结，二手市场也开始呈现观望情绪。然而，投资客的资金流动却没有停止，他们“一城调控换一城”，不断和政府打“游击战”。而对于调控严厉的一二线城市来说，租赁市场的规模化兴起正在成为新的趋势。4月6日，住建部和国土资源部发布的通知表示，“增加租赁住房有效供应。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。”政策的倾斜驱赶着资本往租赁市场流动，不少地产品牌纷纷试水该领域。

在热点一二线城市加强调控之后，楼市资金发生两个主要变化，一是从核心区域(环京、长三角、珠三角为主)流向周边；二是从东部流向中西部。

热点区域周边的三四线城市加码，被认为是此轮调控的重要特征。其不仅与一二线城市同步，步点也十分密集：3月19日，保定；3月20日，句容；3月21日，东莞、嘉兴、廊坊；3月22日，沧州；3月24日，佛山、镇江；3月25日，莆田；3月26日，中山；3月28日，常州、丽水；3月29日，东莞、南通、湛江；3月30日，闽侯……

与此同时，中西部的太原、长沙、成都、贵阳、天水，以及东北的长春，也都加入了此轮调控。这种调控动向与楼市资金的流动方向十分吻合。在热点一二线城市加强调控之后，楼市资金发生两个主要变化，一是从核心区域(环京、长三角、珠三角为主)流向周边；二是从东部流向中西部。

北京新政推出之后，北京4月供应或创低谷，预计5、6月份供应量将出现回升。从住宅“认房又认贷”，到商住类房源的全面限购，北京楼市正面临着最为严厉的调控政策。4月原本是一年中最为火热的楼市旺季，但今年北京楼市则显得格外冷清。

新政导致大量购房需求受限，北京新房市场正面临着调整和消化，各项目的推盘节奏明显放缓。根据统计，4月北京仅有10个住宅项目计划入市，且以大户型产品为主。就在刚刚过去的清明假期，北京开盘的项目也寥寥可数。在春意渐浓的4月，北京楼市突然哑火。

清明假期，原本是楼盘和购房者成交的好时机，但受限于楼市新政，今年刚刚过去的清明假期，北京新房市场出现了零开盘的局面。根据统计，2017年清明小长假(4月2日-4月4日)北京共实现商品住宅(不含保障房与自住房)成交163套，比元旦小长假减少82%，比去年清明小长假成交量下滑75%，同时这一成交量也创造了近四年的同期新低。

在房价可能会上涨的普遍预期下，房地产投资需求放大，市场规模与价格双双进入快速上涨通道。不过，趋于严格的房地产调控正在让楼市只涨不跌的预期发生一些变化。

数据显示，2016年，在TOP50城市的成交均价排行中，前三位为深圳、上海和北京，成交均价分别为53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。值得注意的是，在2014年，三地平均价格分别为，深圳25848元/平方米，上海27212元/平方米，北京平均25637元/平方米，这意味着，三地房价在3年间涨幅分别为108%、40.68%、30.32%。

除一线城市外，一些二三线城市房价涨幅也很惊人。以南京房价为例，从2014年均价13804元/平方米到2016年均价18913元/平方米，上涨37%；再以合肥房价为例，从2014年均价7672元/平方米到2016年均价11105元/平方米，上涨44.74%。

透过纷繁的历史，我们明白金融发展本就在诠释人类文明，没有文明底蕴的金融市场永远不可能跻身强者之列。 在《金融五千年》中，宏皓教授引古喻今，充分地阐述无论是中国古代的封建王朝覆灭，还是今天西方引发的全球金融海啸，都是因为远离了“诚信”。

《金融五千年》第四讲《一只老鼠捅破了地产泡沫》中讲述2008年，那场史无前例的全球性金融危机，是由一只普通的老鼠捅破地产泡沫开始的。本讲详细的讲述了一个建筑工人在新房中发现一只老鼠，进而引发了全美买房人的消极心态。虚高的价格和粗糙的质量让购房者非常失望，大家彻底打消了购房的计划，人们都认为房价太高了,房地产泡沫太大了。

目前，中国房地产市场火爆异常，楼市数据不断刷新历史记录，但是不少人担心是否会出现房地产泡沫，宏皓教授表示，房地产业创新转型升级是规律使然，大势所趋，亟不可待。由于过于宽泛的流动性、过于依赖土地财政、过于依靠投资拉动经济，使房地产业伴随着大跃进式的城镇化步入长期快速发展与高位运行的通道，出现严重的供过于求和房地产业过度泡沫化等问题。

宏皓教授是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作，帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人，是讲授房地产企业转型发展第一人，助房地产企业搭建投融资平台，建立金融安全防范体系，才能给房地产企业规避投融资风险，彻底解决长远发展的难题。是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授，也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。

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