分会时评：房地产限购、限售——炒房客的终结

更新时间：2017-04-17 16:29:52

要说当下是史上楼市最严调控期，也不为过。自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后，已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。而最近政策又有新变化，限购、限贷后的大杀招——“限售”来了。3月25日，厦门市对商品住宅出台了“限售”政策，标志着“供给端”楼市调控的展开。从3月底至今，全国各地掀起了新一轮调控热潮。截至4月14日，共有16个省市县镇在调控政策里要求限购又限售。不得不承认，中国的房地产调控政策储备比土地储备有底气得多。限售可以极大遏制房地产炒作，这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。而当下，楼市也呈现出“城市圈+认房认贷+限售”的调控新特征：例如：在京津冀、珠三角、长三角等地区，都出现除了中心城市调控升级外，周边的十余个城市(县、区)也齐齐发布、升级限购的状况。这就相当于在热点城市周边筑起一道道围墙、关住炒房客。

限购政策已经存在8年，人们并不陌生，也早已放弃争论它存在的合理性。但从今年各地的政策看，单单限购已经不足以稳定房地产形势了，还加上了限售。

所谓限售，是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。以往历次调控的主要政策，不论限购限贷还是调整税费，都是针对交易环节。除了试点房产税的上海和重庆外，对房地产持有环节的调控几乎没有。

一直以来，房地产税都被认为是抑制投机、稳定市场的重要措施，但由于2014年中国官方明确提出，房地产税由试点转至立法先行，这一针对持有环节的政策便暂时退出了调控舞台。不过，现在在持有环节做文章的限售政策出现了。和房地产税相比，它的持续性不强，限售仅两三年最多不超过5年，并且还会随房地产形势变化产生变数，但在政策存续期，它打击短期炒房客的效果比房地产税明显。尤其是与限购政策结合，短线交易的空间消失，成交量价自然会回归理性。

目前，实行限购又限售的城市，按出台政策的时间顺序看有厦门市、杭州市、福州市、广州市、青岛市、启东市、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、长乐市、常州市、惠州市、珠海市、东莞市、扬州市、成都市和海南省。值得注意的是，隶属保定高碑店市的白沟镇，限售时间最长，为5年。

这些限售的地区，大多位于京津冀、长三角和珠三角，成交旺盛，且以新房市场为主，二手房交易远不如一线城市比重大、活跃度高。因此，限售对二手房市场的影响有限，也就不容易对整个城市的供应量产生大的影响。

中国金融家分会主席宏皓教授表示，限购限售仅是短周期的政策措施，房地产市场稳定健康发展仍需要建立系统性的长效机制。而建立房地产市场的长效机制，需要在土地、金融、财税等环节协同推进，同时需要结合基于国内居住人文特色、经济发展时机，长效机制还应该具有统一底线，还要兼具区域化、差异化以及因地制宜等特点。

去年12月9日召开的中央政治局会议提出，“明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。去年12月14日至16日召开的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

宏皓教授认为，应加快住房、土地供应、住房金融、房地产税收等一系列制度建设，以长效机制引导房地产市场稳定预期。今年2月份，在国新办发布会上，住房和城乡建设部部长陈政高表示，建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大。

陈政高指出，建立房地产长效机制，首先有利于解决房地产现存的矛盾和问题，特别是解决一些深层次的矛盾和问题。第二，有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落，实现房地产长期稳定健康发展。第三，有利于实现全体人民住有所居目标的实现。

“十三五”规划纲要提出，“十三五”期间将推进房地产税立法；同时将健全住房供应体系，即构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。其中包括完善购租并举的住房制度、促进房地产市场健康发展、提高住房保障水平等政策措施。谈及房地产发展长效机制，不得不提及房地产税，“加快房地产税立法，并适时推进改革”，是十八届三中全会明确的改革任务。然而，市场过分夸大房地产税对房地产市场乃至经济增长的致衰作用预期。

宏皓教授表示，房地产税立法与改革具有特殊路径和模式，与其他税种立法与改革不一样，未来房地产税将由全国人大完成立法，即框架法律，而具体征收覆盖面、税率、时点等均由地方政府出台细则。房地产税是一个典型的地方税，是地方政府的主体税。因此，“房地产税开征的影响是局部的，不用担心对全国楼市产生影响”。

2017年房地产市场先是一线城市和某些二线城市的房价在春节又掀起了一轮涨价潮，紧接着又是各种调控政策纷纷出台，隔三差五就扔出一颗“王炸”，力图为已经有泡沫化倾向的市场降温。

中心城市房地产政策的风向标，3月份以来中心城市陆续出台的收紧房地产市场的新尝试意味着其他地区会随之跟进，于是可以看到在京津冀、珠三角、长三角等地区，除了出现中心城市调控升级外，周边的十余个热点城市的限购也在升级。这种联动措施能够减小由于限购出现的“溢出资金”，在其他市场上兴风作浪。

在一系列调控政策中，提高抵押贷款利率对房地产市场造成的影响将最为显著，这种下调买房杠杆的措施，兼顾了刚需者和低收入者的居住需求，是真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这一属性的客观要求。此外，随着货币供给增速的大趋势出现变化，一直破遭诟病的房价背后的金融推手也会随之减弱。

限购加上限售的政策可以让中心城市和热点城市的住房回归居住本质。但值得注意的是，目前全国房地产市场的二元化趋势愈发明显。在一二线城市经受“恐慌经购买”考验的同时，一些三四线城市的房市却遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。

在房地产市场上，并不存在只吹不破的泡沫。近来调控政策层出不穷，让市场意识到政府“调控弹药库”里的“弹药”还很充足，以及本轮调控的决心也很大，这能对炒房者起到有效的震慑。各方都在期待但地产市场在度过一个不寂静的春天后，会有一个宁静的夏天。

央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘上周五透露，房地产开发贷款和个人住房贷款增速双双回落。而中原地产的统计数据显示，4月上旬，一二三线城市成交量环比均出现下跌，其中一线城市环比减少超六成。

对资产价格影响最大的两个因素，一是禁止交易，一是控制流动性。限售政策和控制房贷，无疑将使房地产市场迅速降温。多位业内人士认为，限售政策的出台主要目的是抑制短期炒作、防止市场的投机行为，不排除接下来还会有城市政策跟进，从目前管理层调控政策不断升级的态度来看，不希望房价继续上涨，更不希望房地产泡沫给中国经济带来实质性的风险，下半年房价上涨的动能和概率已经很低，部分城市的房价可能会出现调整。

那么，当下投资房地产是具有一定风险的，高压下必定没有炒房客的立足之地。中国金融家分会是高层次、高质量、高价值的朋友圈，是金融家、企业家思想交流、合作互助的平台，也是中国金融机构、企业广泛开展国内外合作的主要渠道。中国金融家分会是解决企业融资、重塑商业模式、转型升级等难题的平台；是解决金融机构培育新的经济增长点及改革创新、资源整合等难题的平台；也是解决地方政府及产业园区招商引资及打造产业集群等难题的平台；同时也是为个人及家庭提供财富增值解决方案的财富管理平台。中国金融家分会为政府、金融机构、企业、个人及家庭提供全方位的完整金融服务解决方案。

宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程，很多房企过去两年都是高价拍地，目前没有现金流开工，宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境，创新的融资方法如何落地，也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度，通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。

中国金融家分会优势

　　中国金融家分会是解决企业融资、重塑商业模式、转型升级等难题的平台；是解决金融机构培育新的经济增长点及改革创新、资源整合等难题的平台；也是解决地方政府及产业园区招商引资及打造产业集群等难题的平台；同时也是为个人及家庭提供财富增值解决方案的财富管理平台。中国金融家分会为政府、金融机构、企业、个人及家庭提供全方位的完整金融服务解决方案。

　　分会终身服务内容

　　1、分会主席宏皓以及分会专家团顾问给企业提供终身金融顾问服务，运用金融创新协助成员单位建立资源整合的平台，每年为成员单位提供10次以上的政府企业对接活动，协助成员单位在全国各地选择整合优质资源。

　　2、帮助成员单位建立金融风险防范体系并指导运作，培养其核心竞争力，运用金融创新切实为成员单位解决各类金融难题。

　　3、为成员单位提供投资、融资、财富管理等金融服务的解决方案和咨询指导，帮助成员单位建立投融资平台。

　　4、研究和探讨金融的发展方向、体制、政策、管理等理论和实际问题，调查了解并及时反映成员单位的诉求和建议，为政府决策和制定政策提供建议和依据。

　　5、为成员单位提供管理咨询、技术创新、企业信息化、资本运作、产业基金、对外合作、会议展览和培训活动等服务，帮助成员单位完善各种金融工具,为企业发展提供金融保障。

　　6、对成员单位的商业模式创新提供建议并给予指导，通过金融创新推动成员单位转型升级；帮助成员单位盘活现有资产让其升值。

　　7、组织推广先进经验，拓宽宣传渠道，运用媒体资源积极宣传优秀的成员单位，促进金融的品牌建设。

　　入会流程

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