分会时评：楼市调控效果是真摔还是假跌
无论是用人为的力量继续把房地产推向浪尖，还是用人为的力量把房地产打入谷底，都是错误的。需要社会有一种平和的心态，需要政府有一种平和的政策。特别要避免这种情况：需要时，将社会主要财力吸引进房地产；不需要时打压冰冻，使其灰飞烟灭。
全国许多地方的房价，包括一些经济比较发达地方的房价，在此前的几年中都是比较平稳的。比如说，经济很发达的苏州、中山等城市，房价都是多年徘徊。就是北京、上海这样的城市，在此前的几年间，房价的涨幅也很是有限。
一、房价为何居高不下
为什么从去年开始，许多地方的房价又开始大幅上涨？不少地方一年里房价翻了一番？甚至有的地方出现一房难求的情况？需要对其中的原因进行具体分析。去年上半年房地产趋热，与去库存的政策直接有关。2015年12月中央城市工作会议上指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后，各地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。去库存政策对房地产的作用，不仅仅是那些政策本身的刺激，更主要是给出了一个信号：政府开始鼓励买房。
到了去年下半年，另外一个因素开始发生作用，即对货币贬值预期所形成的心理共振。去年下半年，外汇大量流出，对货币贬值的预期为大多数人所认同。于是，形成恐慌性购房热：有的本来有了两套以上的房子，同时经济条件不错，本来不想再买房子的，因担心货币贬值重新加入购房的行列；又经济条件不错，但错失了此前房地产红利的，觉得又一次机会来临，再也不能错过；而一些本来想过两年买房子的年轻人，也担心手里好不容易攒的那点钱贬值，也提前了购房计划。
到去年底，今年初，换汇限制收紧，一方面加重了人们对货币贬值的预期，另一方面也收紧了财富保值的渠道，于是使更多的钱涌入房地产。换句话说，去年到今年的购房热，并不是突然出现了大量的刚需，也不能简单归结于所谓“炒房”。“炒房”的因素不能说不存在，但面对如此巨大的房地产市场，使很多地方的房价上涨一倍，不是那些投机性资金能够做到的。从某种意义上说，是人为折腾出来的。
二、房价调控是否有效
今年以来，房地产市场调控力度持续加大，不仅出台调控措施的城市个数增多，调控在一些城市的力度也在加码。目前，调控成果已经初步显现出来。那么，房地产市场的调控效果究竟是真摔还是假跌呢？
国家统计局最新数据显示，4月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7个至7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平，5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2个至1.1个百分点之间。70个大中城市中，30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。新一轮调控措施是3月中下旬陆续出台的，对房地产市场的作用还会持续显现。总的来看，当前热点城市房价过快上涨的情况得到了基本抑制，房地产市场总体处于平稳态势。
房价的过快上涨不利于宏观经济的稳定，也不利于解决住有所居问题；房地产市场对经济的拉动作用强，大幅回落也不利于经济增长。因此，房地产市场的平稳健康发展是宏观调控追求的目标。从短期来看，一些城市房地产市场进入了观望期。从长期来看，房地产市场还是要靠加快建立符合国情，适应市场规律的基础性制度和长效机制来赢得平稳健康发展。
以北京为例，据数据统计，自3月份以来，北京二手房市场成交量连续下滑。2017年5月份，二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。
值得关注的是， 2017年5月份，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。
宏皓教授表示，面对史上最严格且最严密的楼市调控，北京二手房市场上的投资投机现象得到明显遏制，不少资金实力相对有限的改善型需求也不得不放弃或延缓购房计划，即使是刚需也要负担比以前更高的贷款成本。因此，在一系列严密而严厉的政策叠加下，北京二手房市场有资格、有能力购房的需求明显减少。
根据分析，宏皓教授表示北京二手住宅交易目前已经下降到了一个非常低的水平，接下来或许还会下降，但下降的空间已经不大，降幅会逐渐变小，低位趋稳将成为北京二手房交易量接下来的持续走势。价格方面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间现在依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。
在政策调控下，热点城市房地产市场量跌价稳，涨势暂缓。特别是一线城市，在房屋交易市场不活跃的情况下，房屋租赁价格也开始出现下滑。
上海房屋租赁指数办公室的数据显示，上海房租指数结束了连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。数据显示，4月份，中原二手住宅租赁共成交1197套，环比下滑20.89%。
成交冻结，部分业主开始转售为租，一些地区租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。以杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。
事实上，今年前5个月，上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指数月报显示，4月中原（上海）租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。 实际上，上海并非个案，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降，而且都是金融危机以来首次。
三、如何促进房地产市场健康发展
一是处理好短期和长期的关系。眼下，一些热点城市的房价过快上涨的趋势暂时被控制住了。然而，房地产市场中的一些矛盾仍然没有从根本上得到解决。一方面，在当前情况下，以调控措施抑制房价过快上涨有其必要性，应该落实好地方政府制定的各项调控措施。另一方面，从长远看，要避免楼市再次过热，就必须坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快研究和建立符合国情，适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。
二是处理好中央政府和地方政府的责任关系。当前，房地产市场的分化明显。一些城市需要严密监控谨防房价过快上涨，还有一些城市库存量很大，需要采取措施去库存。因此，房地产市场调控的主体责任在地方政府。当市场出现过热或者过冷的情况，地方政府应该根据实际适时出台调控措施。长期以来，土地出让收益占地方财政收入的比例高，许多地方政府对土地财政有依赖性。一方面，地方政府应该明确，发展实体经济才是振兴一方经济的治本之策，应该摆脱土地财政的过度依赖。另一方面，地方财权和事权的不匹配，是造成地方政府对土地财政依赖的重要原因。地方财权、事权的匹配，也应该是基础性制度和长效机制重点研究的一个范畴。
三是处理好行政手段和经济手段的关系。无论是限购、限价或者限贷，甚至限离、限卖，都是行政手段，凡是以行政手段为主的调控措施往往是“短效药”，难以让人们形成对房地产市场的稳定预期。金融、财税等市场化的调控手段是重要的调控措施，而且与行政手段相比可能更加精准，更加符合市场规律。因此，在房地产调控中，两种手段要共同发力，形成良好合力，稳定市场预期。
四是处理好租房和买房的关系。长时间以来，我国住房租赁市场不活跃。住在出租屋里的人们没有安定感，甚至权益得不到有效保障。在一些大城市，买房成了很多家庭竭尽几辈人之力渴望达到的目标。我国居民首次购房年龄远低于国外许多国家。实际上，只有住房租赁市场逐步完善，租房成为人们解决居住问题更加有效的途径时，住房供应体系才会趋于完善。
四、房地产企业如何转型
中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业。
同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业。我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行，跟房地产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。
房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。
那么当下的中国房地产，用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。习总书记指出，中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。
“调控”和“限购”最多只是暂缓了交易的热络程度，并不能降低房价，只有通过停止货币发行、减税、增加住宅土地供应或土地民有化以及自建房合法化才能真正地抑制和降低房价，否则别指望让房价降下来。历次房地产调控真是出乎一般人的理解，越涨越调，越调越涨，每次调控也总少不了抑制供给这味主药，以至于每次调控之后，房价总是先抑后扬，继而“报复性反弹”，剧情十几年不变。
那么，房地产企业该如何做才能躲避这个循环，开拓新的疆土。房企只有转型升级，不止局限在闭关造房子才可能实现企业飞跃式发展。今年全国两会期间，特色小镇话题热度不减。民建中央在今年两会上提交了《关于高质量推进特色小镇规划建设的提案》，而全国政协委员、民建上海市委专职副主委徐钧健也带来了《关于特色小镇建设不能搞运动的建议》。自2016年7月住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》以来，各地积极开展培育特色小镇的探索尝试。有的省市提出计划建设100个，有的则达到200个。
宏皓教授在讲授时下预定量最大的课程《房地产企业打造特色小镇操作实务》时详细的介绍了政府与企业合作模式包括产业基金及PPP模式，那么关于如何运用产业基金再创经济辉煌，我国的产业基金的现状以及产业基金要根据各地不同的情况选准产业，宏皓教授通过案例为企业家阐述。第二种模式中，主要的内容包括企业参与PPP项目面临的挑战，以及企业参与PPP的主要模式分析。
中国金融家分会致力于为会员单位提供更好的服务与指导。目前已经有蒙古源流文化旅游产业园、黑龙江省富锦市产业园等作为分会的会员单位，分会为其通过产业基金来搭建投融资平台，建立金融安全风险防范体系，提供资本运作服务等方式助推园区发展。通过金融创新工具重塑产业园区发展新模式。郑州国家经济技术开发区作为协会理事单位，分会也在积极帮助经济开发区进行转型升级的具体落实。在经济新常态的大背景下，正确运用金融创新工具可以推动地方政府经济区转型升级，帮助所有的地方政府化解地方债务危机并且帮助地方政府招商引资，打造地区经济的核心竞争力，进而推动中国的所有行业全面转型升级，打造中国经济的升级版。
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宏皓教授熟知特色小镇创新的规划理念和方法、发展产业链经济、构建新型产业生态、建立园区产业基金的实操方法，可以就特色小镇目前遇到的实际问题的解决思路及具体措施都做了详细的表述。
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