《皓脉》荣盛发展如何转型升级？
听众朋友们大家好，欢迎收听《皓脉》。本期《皓脉》跟大家聊一聊：荣盛发展如何转型升级？
近日，荣盛发展发布了半年报。上半年，荣盛发展实现营业收入134.15亿，同比增加17.80%；净利润14.88亿，同比增长19.26%。其他数据方面，荣盛发展上半年总负债1464.68亿，负债率85.26%。
此外，荣盛发展经营性现金流紧张的局面依然没有缓解。从2010年至今，其经营性现金流均为负值。今年上半年，荣盛发展经营性现金流为﹣74.74亿，低于去年同期水平，原因是，“支付土地款增加所致”。此前，也有媒体在报道中指出，荣盛发展的现金流基本上靠融资和借款支撑。
不过，这并没有影响荣盛发展对土地的青睐。
去年最后一个月，荣盛发展曾在全国土地市场斥资80亿，狂揽47宗地块。今年上半年，荣盛发展拿地热情也丝毫未减。据统计，上半年，荣盛发展投入约146.61亿元，拿地48宗。由于土地储备和新增项目的投入增加，荣盛发展上半年存货1107.69亿，占总资产的64.48%，较去年同期末数据上涨3.15%。
负债率持续走高，经营现金流也不宽裕，依然大手笔吃入土地的荣盛发展，如何维系天秤上狂飙突进和财务风险这两个砝码的平衡？
荣盛发展负债率刷新历史记录
今年上半年，荣盛发展总负债1464.68亿。
流动负债方面，一年内到期的非流动负债114亿，较期初增加31亿；其他应付款项157亿，较期初增加38亿；应付股利11.38亿，较期初增加10.87亿。流动负债合计1060亿，较期初增加208亿。
非流动负债方面，长期借款230亿，较期初增加43亿。非流动负债合计403亿，较期初增加51亿。截至上半年，荣盛发展总资产1717.85亿，负债率85.26%。荣盛发展的情况是房地产行业的一个缩影，那就是高杠杆高负债的豪赌。
豪赌导致房地产泡沫高位扭曲
高房价好不好呢？有房子都希望高房价好，但是一个地方，一个城市房价过高以后，现在已经有的产业优势要下降。将来有可能发展不起来的，比如说最近一线城市，有一些城市著名企业往出走，有一些城市应该服务业大发展，现在服务业都是负增长。特别是香港那个地方，这几年经济发展很困难，这是经济缺少竞争力。原因是什么呢？很大程度是房价过高导致经济发展困难。高房价会拖累整个经济下一步发展，让经济没有办法转型升级、创新驱动受到限制。
面对豪赌，房价还能撑多久
自去年10月至今，深圳房价已连续10个月下降，每平方米累计下跌8754元。房价下跌了18%。
一线城市房价开始下降了
报道称，北京朝阳、海淀、大兴、通州、昌平等多个小区，房源报价和成交价的下调在时时上演。自新政实施后的4月至7月的四个月里，北京各行政区的房源均价，出现了不同程度的下降。相比于4月，7月通州区二手房成交均价以12.68%的降幅位居首位。此外，西城、海淀、大兴分别以11.45%、9.01%、8.92%的降幅位居其后。
政策仍在不断加码
政策仍在不断加码，8月3日，由北京市住建委、财政局、规土委联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见，指出对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范后将推出共有产权住房。
有人觉得房价还能撑一阵，至少房价大跌要等到2018年。但是如今看来，房价的窗户纸已经出现裂痕，捅破也许将很快来临。
据统计，2017年6月19日-25日，北京全市二手住宅网签跌破2000套。数据还显示，近9成中介都面临“零成交”的困境。低迷的成交量，直接反映在了经纪人的收入上，有些经纪人每月只能拿到两千多元的工资，连房租都不够。粗算一下，北京10万中介经纪人中，大约已经有20%离开。
最先感受到压力的一定是房屋中介，不仅如此，房地产商受到压力也很大，已经有人在抛售了。例如:王健林，潘石屹等人大量抛售。
中国的房地产泡沫有多大，对比一下美国就知道了，美国的工薪阶层，工作三五年就能买得起房子，中国的工薪阶层要工作一百年才能买得起房子。
习近平主席说：房子是用为住的，为中国的房地产调控定了基调。
中央金融工作会议对房地产的影响
7月18日，金融机构集中排查融创的资金风险，同时其上交所的100亿公司债也终止发行。另外，商业银行总行营业部、金融事业部正在对海航系、万达系、复星系、融创系授信业务专项排查。
中央金融工作会议的核心是,加强监管以防范和化解金融风险，在此原则之下金融机构,排查融创的资金风险、对万达的杠杆调查都属于具体工作，以后可能还会影响到其他高负债率、高杠杆率的企业，将是一个相对长期的阶段性任务。
中国房地产规模已达400万亿元，中央金融工作会议后房地产市场动向正表明，为预防系统性金融风险，对于房地产行业的融资环境和资金面会持续收紧。房地产企业的现金流将面临重大考验。
当前房地产行业调控政策归纳为“四限一管”：限购，限贷，限价，限售，加强管理。本轮地产调控周期持续时间和效果将强于以往，未来储备政策,包括房地产税立法、限制按揭贷款发放等各种措施。
荣盛发展面对房地产灰犀牛的的错误心态
“灰犀牛”一词，指代那些大概率会发生的、同样影响很大的危机事件。
荣盛发展应付房地产“灰犀牛”的错误心态之一：过于自信
我的能力比一般人好。我的领导力比一般人强。我敢于高杠杆高负债。
荣盛发展应付房地产“灰犀牛”的错误心态之二：选择性失明
面对房地产的“灰犀牛”，还有第二种心态，就是选择性失明——干脆拒绝承认危机的存在，拒绝承认房地产泡沫。
荣盛发展应付房地产“灰犀牛”的错误心态之三：博傻行为
房地产“灰犀牛”来时，大部分人都是知道的，但面对无可避免、咆哮而来的危机时，人们反而不知道逃跑，反而胆子大起来，这就是第三类“灰犀牛”心态——博傻心态。
房地产泡沫是中国目前最大的“灰犀牛”：人人都知道房价泡沫巨大，为什么，荣盛发展们还高负债去吹大泡沫呢？
因为这个泡沫的破灭可能就在明天，也可能还需要几年的时间？与其等待，不如在泡沫破灭前，赌一把，赌还有上升的空间，赌政府不会坐视不管，赌一线城市还有巨大的需求。
未来地产行业发展趋势与机会在哪里？
1、金融地产的是房地产行业的转型升级方向
房地产行业未来的商业模式变革——向金融地产集团转型
过去以商业银行贷款为主，信托为辅，现在随着信贷资产证券化的开启，各种金融创新工具的应用，包括最新的互联网金融，都为地产金融发展创造了巨大发展机遇。金融地产时代正在来临。
2、用互联网思维开发房地产新业务
房地产的互联网思维：房地产从单纯解决住房需求的住宅提供商，转向为个人和家庭的生活、工作、学习、医疗等，提供服务为核心发展目标的城市配套服务商。
用真正的互联网思维改造房地产，就是对于产业链的拓展。
互联网思维在社区物业服务的可行性运用，买一套房子，开发商不但会给业主房屋钥匙，还会给业主一部手机或者在业主的手机上安装公司的APP，业主到了单元门口后，不用刷门禁卡，直接刷手机二维码便可以入户。到家后，业主用手机APP等互联网支付手段预付物业费、电费、燃气费等多项费用，同时也可以用手机APP控制家里的智能电视、空调、热水器等家电。业主还能用APP，在配套的电商网站上购物和享受服务，还可以通过手机APP检查快递。空闲的时候，还可以通过手机APP与邻居交流，一起出去遛狗和运动。一部手机，就把一个小区的业主,甚至更多的人整合在一起，汇聚成一个互联网社区。
3、 在商业地产精细化的时代，社区购物中心将成为重头戏
社区商业发展：统一规化开发运营，合理配比社区商业，商业体量不超过居住体量的11%，以服务社区的中档商品为主，业态配比一般按购物40%，餐饮30%和其他30%设置，商业布局安排在交通便捷处。体现集群效应，餐厅，超市，娱乐，休闲等业态能够相融合。
例如：农超对接，确保生鲜菜低价卫生安全，聚集人气。儿童类业态的兴起,正成为购物中心，吸引人流带来差异化的重要手段。
4、各地区新的经济增长点给商业地产带来巨大机遇
每个地区只有找到新的经济增长点，商业地产才能在该地区蓬勃发展，带动就业，从而带动一系列多功能地产的开发。
房地产行业转型升级的思路是：运用市场化的产业基金,帮助地区打造产业链，或产业集群，培育地区新的经济增长点，房地产在这个地区，才能有更好的发展。
本期《皓脉》到此结束，我是宏皓，感谢收听《皓脉》。
宏皓：
中国金融智库首席金融学家、中国金融家分会主席、中央财经大学证券期货研究所研究员、北京交通大学客座教授、中经产业基金理事会秘书长。
25年从事金融投资理论的研究和实践，指导各地政府产业投资基金的建立及运作，帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级。中国讲金融最权威的专家。
近10年来著有《理财决定命运》、《融资决定成败》、《金融学家给你的七封信》、《中国未来经济模式——互联网金融如何助推中国经济转型升级》等24部著作。
